Stambene nekretnine za godinu dana poskupele su oko 14 odsto, gotovo tri puta više od proseka Evropske unije, dok je prodaja istovremeno pala čak 42 odsto, kako prenosi SEEbiz.
Hrvatsko tržište nekretnina ušlo je u paradoks koji na prvi pogled prkosi osnovnoj ekonomskoj logici.
Na normalnom tržištu računica bi trebalo da bude jednostavna.
Kada kupaca ima manje, prodavci spuštaju cenu, kada prodaja snažno padne, tržište se hladi.
Onda kada stan mesecima niko ne želi da kupi, vlasnik koriguje očekivanja. Ali tržište nekretnina na Balkanu očigledno ne mora da prati tu logiku.
Najnoviji podaci iz Hrvatske pokazuju gotovo neverovatan raskorak između cena i stvarne aktivnosti na tržištu.
Cene stambenih nekretnina u poslednjih godinu dana porasle su 14 odsto, dok je prosek Evropske unije bio oko pet odsto. Istovremeno, promet nekretninama pao je čak 42 odsto.
Drugim rečima - kupuje se znatno manje, ali se traži sve više novca.
Kako je to uopšte moguće?
Odgovor nije u jednom faktoru.
Analiza Udruženja poslovanja nekretninama iz Hrvatske upozorava da promet ne pada od juče, već već četvrtu godinu zaredom.
Jedan deo problema leži u previsokim cenama. Drugi u premaloj ponudi. Treći u velikom broju stanova koji postoje, ali nisu aktivirani na tržištu.
To stvara neobičnu situaciju u kojoj zemlja može imati veliki stambeni fond, a da kupac istovremeno oseća da kvalitetnog i cenovno dostupnog stana gotovo nema.
Kada je stvarna ponuda ograničena, cene mogu da ostanu visoke čak i dok broj transakcija pada.
Stan više nije samo mesto za život
Možda najvažniji razlog krije se u potpuno promenjenom odnosu prema nekretninama. Stan se više ne kupuje samo da bi se u njemu živelo, kupuje se kao investicija, kao zaštita od inflacije.
Danas je to najpre način čuvanja kapitala, bilo kao nekretnina za izdavanje, ili kao imovina koja će možda jednog dana vredeti više. U uslovima relativno niskih kamatnih stopa i povišene inflacije, deo kapitala zato nastavlja da ulazi u nekretnine čak i kada običan kupac sve teže može da priušti sopstveni dom.
Tu nastaje možda najveći paradoks savremenog tržišta. Porodica koja kupuje prvi stan može da odustane jer je kvadrat preskup. Investitor sa kapitalom može da kupi upravo zato što veruje da će kvadrat sutra biti još skuplji.
Prodaja pala 42 odsto, ali vlasnici ne spuštaju cenu
Na prvi pogled, tako veliki pad prodaje trebalo bi da izazove ozbiljnu korekciju. Ali nekretnine imaju jednu važnu razliku u odnosu na većinu drugih proizvoda.
Vlasnik često nije primoran da proda. Ako mu ponuđena cena ne odgovara, može jednostavno da čeka, mesecima, ponekad i godinama. Sve dok nema finansijski, porodični ili drugi razlog zbog kojeg mora hitno da dođe do novca, oglašena cena može ostati daleko iznad onoga što su kupci realno spremni da plate.
Upravo zato pad prometa ne mora automatski da znači i pad cena. Može samo da znači zastoj.
Ne proda se ni trećina onoga što vidite u oglasima
Možda najdramatičniji podatak čitave priče odnosi se upravo na oglase.
Prema oceni stručnjaka, na kraju se ne proda ni trećina nekretnina ponuđenih na tržištu. To znači da veliki broj cena koje kupci svakodnevno vide na portalima možda uopšte ne predstavlja realnu tržišnu vrednost. Predstavlja želju prodavca.
Stan može biti oglašen za 250.000 evra. Ali ako ga niko ne kupi, ta cifra nije dokaz da stan toliko vredi, to je samo iznos koji vlasnik pokušava da dobije.
Prava tržišna cena nastaje tek kada se sretnu prodavac spreman da proda i kupac spreman da plati. Upravo tu nastaje jedna od najvećih zamki za građane koji prate oglase i pokušavaju da procene koliko njihov stan „vredi“.
Da li tržištu preti slom kao 2008?
Pad prometa od 42 odsto zvuči kao uvod u ozbiljan potres. Ipak, ne očekuje se ponavljanje scenarija iz velike finansijske krize 2008. godine. Današnje okolnosti su drugačije.
Tržište nije zasnovano isključivo na istim kreditnim mehanizmima i pritiscima kao pre gotovo dve decenije, a veliki broj vlasnika i investitora još uvek ima mogućnost da čeka.
To ne znači da korekcije neće biti. Naprotiv, deo cena će, prema oceni, morati da se koriguje. Posebno onda kada na tržište u većem broju izađu vlasnici koji nekretninu ne žele samo da prodaju, već moraju da je prodaju.
Tada čekanje prestaje da bude opcija.
Pravi test dolazi kada prodavac više ne može da čeka
To je možda ključna tačka čitave priče. Tržište može dugo da održava visoke oglašene cene dok prodavci nisu pod pritiskom. Ali život menja računicu.
Različite životne okolnosti, tipa razvod, nasledstvo, preseljenje, dug, gubitak posla, potreba za gotovinom, promena kamatnih stopa - duga je lista.
U takvim situacijama vlasnik više ne može beskonačno da čeka idealnog kupca. Ako se broj takvih prodavaca poveća, tržište može početi da otkriva mnogo realniju cenu kvadrata.
Čeka li isto Srbiju?
Formalno, podaci o padu prometa od 42 odsto i rastu cena od 14 odsto odnose se na Hrvatsku. Ali mehanizmi koji stoje iza tog paradoksa veoma su poznati i u Srbiji.
I u Srbiji se stan često posmatra kao jedan od najsigurnijih oblika čuvanja kapitala, kao što veliki broj kupaca nekretninu ne kupuje isključivo da bi rešio stambeno pitanje.
Takođe postoji ogroman raskorak između kupovne moći prosečne porodice i cena kvadrata u najtraženijim gradskim zonama, posebno u Beogradu.
Zato hrvatski primer otvara pitanje koje bi domaći kupci trebalo pažljivo da prate: može li i kod nas promet ozbiljno da uspori, a da prodavci još dugo odbijaju da spuste cene?
Odgovor je - može.
Zašto stanovi ne pojeftine čim kupci nestanu?
Zato što tržište nekretnina nije isto što i pijaca kvarljive robe. Prodavac paradajza ne može da čeka godinu dana bolju cenu, vlasnik stana može.
Ako nema kredit koji ga pritiska, hitnu potrebu za novcem ili drugi razlog za prodaju, može da povuče nekretninu sa tržišta ili da jednostavno drži oglas. To smanjuje broj transakcija, ali ne mora odmah da obori cenu.
Zato tržište može godinama izgledati "zamrznuto" - malo se prodaje, malo kupaca može da priušti tražene iznose, ali vlasnici i dalje ne popuštaju.
Najveći gubitnici su oni koji kupuju prvi stan
Investitor može da čeka, vlasnik druge ili treće nekretnine može da čeka. Kupac koji želi da sačuva kapital može da bira trenutak.
Ali mlada porodica koja rešava stambeno pitanje često nema taj luksuz.
Kirija se plaća svakog meseca, deca rastu. Život ne može beskonačno da se odlaže dok se čeka "pucanje balona".
Upravo zato paradoks rasta cena uz pad prodaje nije samo statistička zanimljivost.
On pokazuje da tržište može postati sve manje dostupno ljudima kojima je stan potreban za život, a sve više zavisno od kapitala ljudi koji nekretninu vide kao investiciju.
Kupaca manje, cene više - ali dokle?
Hrvatski primer pokazuje da tržište nekretnina može mnogo duže nego što se očekuje da ignoriše naizgled jednostavnu ekonomsku logiku.
Prodaja može pasti 42 odsto. Promet može slabiti četiri godine. Većina oglasa može ostati bez kupca. Cene ipak mogu nastaviti da rastu, ali postoji granica.
Onog trenutka kada dovoljan broj vlasnika više ne bude mogao da čeka, oglašena cena moraće da se sretne sa stvarnom kupovnom moći.
BONUS KLIP Pogledajte vesti o EXPO2027:
Za najnovije biznis vesti iz Srbije i sveta, pratite nas na Tiktoku, Fejsbuku i na našoj Instagram stranici.
Komentari (0)