U oglasima se sve češće pojavljuju stanovi koji se prodaju po cenama znatno nižim od tržišnog proseka za tu lokaciju, ali sa jednom krupnom administrativnom „kvakom“ - u katastru su uknjiženi kao garaže, garažna mesta ili pomoćne prostorije, piše Kurir.
Ova pojava postala je masovna u novogradnji i sivoj gradnji, gde su investitori, kako bi izbegli plaćanje visokih taksi, obezbedili veći broj parking mesta na papiru ili zaobišli urbanističke planove, prostrane suterene i prizemlja zgrada pretvarali u stambene jedinice. Za kupce sa spremnim kešom ovo na prvi pogled deluje kao prilika života, ali ozbiljna pravna i ekonomska analiza pokazuje da se iza jeftinih kvadrata krije niz skrivenih zamki koje radost useljenja mogu pretvoriti u višedecenijsku noćnu moru.
Ušteda od nekoliko desetina hiljada evra
Glavna i najprivlačnija prednost ovakvih nekretnina jeste njihova cena, koja je u proseku za 20 do čak 40 odsto nižau poređenju sa regularno uknjiženim stanovima u istoj zgradi ili kvartu. Na primer, na lokacijama gde je prosečna cena stambenog kvadrata 2.500 evra, prostor koji se vodi kao garaža može se kupiti za 1.500 do 1.800 evra po kvadratu.
Na ukupnu kvadraturu jednosobnog ili dvosobnog stana, ova razlika kupcu donosi trenutnu uštedu od nekoliko desetina hiljada evra. Za ljude koji imaju ušteđevinu ili su prodali neku drugu nekretninu, ovo je često jedini način da se domognu krova nad glavom na atraktivnim gradskim lokacijama koje bi im inače bile potpuno nedostižne.
Gde ih ima najviše: Žarišta u Beogradu i Novom Sadu
U Beogradu se ovakvi objekti najmasovnije mogu pronaći u naseljima koja su doživela građevinsku ekspanziju bez adekvatne infrastrukture i gde je investitorima manjkalo dozvola za stambene kvadrate. To su pre svega delovi Zvezdare (oko Mirijeva i Cvetkove pijace), Voždovac (naselje Braće Jerković i Lekino brdo), ali i elitniji delovi Novog Beograda (Bežanijska kosa) gde su suterenski prostori pretvoreni u luksuzne „apartmane“. Takođe, na periferijama poput Borče i Krnjače ova praksa je godinama bila standardni deo preduzimačkog folklora.
U Novom Sadu je situacija identična, a žarišta su locirana na Detelinari, Telepu i Adicama, gde su porodične kuće masovno pretvarane u višeporodične stambene zgrade. Investitori su u ovim naseljima svesno projektovali garaže u prizemlju kako bi ispunili zakonsku formu o broju parking mesta po stambenoj jedinici, da bi odmah nakon tehničkog prijema zgrade srušili pregradne zidove, uveli podno grejanje, postavili sanitarije i te prostore oglasili kao jeftine stanove za prodaju.
Glavna mana: Zid koji udara na kreditne kupce
Najveća i nepremostiva administrativna prepreka kod kupovine stana uknjiženog kao garaža jeste činjenica da se ovakva nekretnina ne može kupiti putem stambenog kredita komercijalnih banaka.Banke imaju izuzetno stroge protokole i njihovi procenitelji odmah odbijaju stavljanje hipoteke na prostor koji u katastru nepokretnosti nije zvanično definisan kao stambeni prostor. To automatski eliminiše ogroman procenat kupaca koji zavise od bankarskih pozajmica, ostavljajući ove nekretnine isključivo na raspolaganju keš kupcima.
Čak i ako posedujete gotovinu, kupovina ovakve nekretnine donosi ogroman rizik prilikom eventualne kasnije preprodaje. Krug potencijalnih kupaca u budućnosti biće vam drastično sužen, jer ćete ponovo morati da tražite isključivo nekoga sa gotovim novcem, a vrednost te nekretnine nikada neće rasti istim tempom kao vrednost regularnih stanova, bez obzira na opšti rast cena na tržištu.
Komunalni i pravni pakao: Skriveni troškovi koji "jedu" uštedu
Iza niske cene kvadrata krije se i niz operativnih problema koji se javljaju odmah po useljenju. Budući da se objekat vodi kao garaža, komunalna preduzeća (poput Elektrodistribucije i Infostana) često struju i vodu obračunavaju po tarifama za poslovni prostor ili zajedničke prostorije, koje su znatno skuplje od onih za domaćinstva. Neretko se dešava da više ovakvih „stanova“ deli jedno zajedničko brojilo, što dovodi do večitih svađa među stanarima oko podele mesečnih računa.
Pored toga, suterenske i prizemne garaže preuređene u stanove imaju lošiju termičku i zvučnu izolaciju, problem sa vlagom i ventilacijom, kao i rizik od plavljenjausled jakih letnjih pljuskova i zagušenja kanalizacione mreže zgrade.
Sa pravne strane, prenamena garaže u stambeni prostor je proces koji u Srbiji pravno može trajati godinama, zahteva saglasnost 100 odsto stanara zgrade (što je u praksi nemoguće dobiti) i iziskuje ogromne takse, pa se inicijalna ušteda pri kupovini brzo istopi kroz sudske i komunalne troškove.
Da li se isplati? Konačna presuda stručnjaka za nekretnine
Stručnjaci za tržište nekretnina i pravni savetnici su jednoglasni: kupovina stana uknjiženog kao garaža za potrebe trajnog rešavanja stambenog pitanja porodice predstavlja visokorizičan potez koji se dugoročno ne isplati. Finansijski benefit koji dobijate na samom početku ne može da kompenzuje pravnu nesigurnost, nemogućnost dobijanja kredita i svakodnevne komunalne probleme sa kojima ćete se suočavati.
Jedini scenario u kojem ova investicija može imati ekonomsko opravdanje jeste kupovina radi daljeg izdavanja (rentiranja). Studentima i samcima koji zakupljuju prostor na mesečnom nivou potpuno je svejedno kako se nekretnina vodi u katastru, sve dok je ona čista, funkcionalna i na dobroj lokaciji.
U tom slučaju, investitor sa kešom ostvaruje znatno brži povrat uloženog novca jer je nekretninu platio znatno manje, a izdaje je po punoj tržišnoj ceni rente, prebacujući troškove skupljih komunalija na teret zakupca. Za sve ostale kupce, ova prečica do krova nad glavom najčešće ostaje samo skup i stresan izlet u pravnu sivu zonu srpskog tržišta nekretnina.
BONUS KLIP Pogledajte vesti o EXPO2027:
Za najnovije biznis vesti iz Srbije i sveta, pratite nas na Tiktoku, Fejsbuku i na našoj Instagram stranici.
Komentari (0)