Razvod u Srbiji - ko dobija stan kupljen na kredit i ko mora da nastavi da plaća rate?

Razvod braka u Srbiji ne znači automatski da jedan supružnik dobija stan, dok drugi ostaje bez imovine i obaveza. Posebno komplikovana situacija nastaje kada su supružnici tokom braka kupili nekretninu na stambeni kredit, a dug banci još nije otplaćen.

Tada se postavljaju važna pitanja: Da li stan pripada oboma ako je u katastru upisan samo jedan supružnik? Može li jedan da zadrži nekretninu i isplati drugog? Da li banka može da traži otplatu kredita od oba bivša partnera i šta se događa ako odluče da prodaju stan?

Prema Porodičnom zakonu Srbije, imovina koju su supružnici stekli radom tokom trajanja zajednice života u braku predstavlja njihovu zajedničku imovinu. Ako ne mogu da se dogovore o podeli, polazi se od pretpostavke da su njihovi udeli jednaki, ali je moguće dokazivati i drugačiji doprinos.

Postoji nekoliko načina da bivši supružnici reše pitanje zajedničke nekretnine, ali je važno razlikovati vlasništvo nad stanom od obaveza prema banci.

1. Jedan supružnik zadržava stan i isplaćuje drugog

Jedno od mogućih rešenja jeste da stan nakon razvoda pripadne samo jednom supružniku, dok on drugom isplati odgovarajući deo vrednosti nekretnine.

Ovakav dogovor može biti praktičan ako jedan bivši partner želi da ostane u porodičnom domu, ima dovoljno prihoda za nastavak otplate kredita i može da isplati drugog supružnika.

Međutim, pre toga potrebno je utvrditi koliko stan vredi, koliki je preostali dug i kakvi su vlasnički odnosi.

Kako se računa koliko jedan supružnik treba da isplati drugom?

Prvo se utvrđuje tržišna vrednost nekretnine, a zatim se uzima u obzir preostali dug prema banci.

Na primer:

• Tržišna vrednost stana: 200.000 evra.
• Preostali dug banci: 80.000 evra.
• Neto vrednost nekretnine: 120.000 evra.
• Pretpostavljeni udeli supružnika: po 50 odsto.

U ovom primeru svakom supružniku pripada po 60.000 evra neto vrednosti.

Ako jedan zadržava stan i preuzima odgovarajuće obaveze, načelno bi trebalo da drugom isplati 60.000 evra.

Ovo je pojednostavljen primer. Konačan obračun zavisi od vlasničkih odnosa, načina sticanja nekretnine, porekla novca, preostalih obaveza i eventualnih drugih potraživanja.

Može li jedan supružnik sam da preuzme stambeni kredit?

Može, ali to ne može da nametne banci samo na osnovu dogovora sa bivšim partnerom.

Ako su oba supružnika potpisala kreditni ugovor kao dužnici, potrebno je da banka pristane na odgovarajuću izmenu ugovora i oslobađanje jednog od njih od obaveze.

Banka će proceniti da li supružnik koji želi da nastavi samostalnu otplatu ima dovoljno prihoda i odgovarajuću kreditnu sposobnost.

Važno je znati da sporazum između bivših supružnika ne menja automatski njihov odnos sa bankom.

Čak i ako se dogovore da rate nastavi da plaća samo jedan partner, drugi može ostati odgovoran prema banci ako nije formalno oslobođen obaveze.

2. Stan može biti zajednički čak i kada je upisan samo na jednog supružnika

Ovo je jedna od najvažnijih odredbi srpskog Porodičnog zakona koju mnogi ne poznaju.

Prema članu 171, imovina koju su supružnici stekli radom tokom trajanja zajednice života u braku predstavlja njihovu zajedničku imovinu.

Član 176 predviđa da se smatra da je upis u javni registar izvršen na ime oba supružnika čak i kada je nekretnina upisana samo na ime jednog, osim ako postoji odgovarajući sporazum o deobi, bračni ugovor ili sudska odluka kojom su njihova prava drugačije uređena.

To znači da činjenica da se samo muž ili samo žena vodi kao vlasnik stana u katastru ne mora da znači da drugi supružnik nema pravo na deo nekretnine.

Ako je stan kupljen tokom braka zajedničkim sredstvima, drugi supružnik može imati pravo na deo njegove vrednosti iako nije naveden kao vlasnik u kupoprodajnom ugovoru ili kreditnom ugovoru.

Da li se imovina uvek deli na pola?

Ne nužno.

Član 180 Porodičnog zakona propisuje pretpostavku jednakih udela, ali omogućava da jedan supružnik dokaže da je njegov doprinos sticanju zajedničke imovine bio veći.

Pri tome se ne posmatraju samo plate i novac koji je neko direktno uplatio.

U obzir se uzimaju i:

• Ostvareni prihodi supružnika.
• Vođenje poslova u domaćinstvu.
• Briga o deci.
• Staranje o zajedničkoj imovini.
• Druge okolnosti koje su doprinele njenom sticanju, održavanju ili uvećanju vrednosti.

Zato supružnik koji nije imao redovna primanja ne gubi automatski pravo na zajedničku imovinu ako je, na primer, vodio domaćinstvo i brinuo o deci.

3. Šta ako je stan kupljen pre braka, a kredit otplaćivan tokom braka?

Ovo je posebno važna situacija jer se pravila razlikuju u odnosu na stan kupljen tokom braka.

Prema članu 168 Porodičnog zakona, imovina koju je supružnik stekao pre sklapanja braka predstavlja njegovu posebnu imovinu.

Međutim, ako su tokom braka rate kredita za taj stan plaćane iz zajedničkih prihoda, drugi supružnik može imati određeno novčano potraživanje.

U zavisnosti od okolnosti, može biti važno i da li je tokom braka došlo do znatnog povećanja vrednosti posebne imovine jednog supružnika.

Zakon u članu 170 predviđa da drugi supružnik, u zavisnosti od obima povećanja vrednosti i svog doprinosa, može imati pravo na novčano potraživanje ili udeo u toj imovini.

Dakle, nije isto ako je stan kupljen pre braka i ako je kupljen tokom braka, čak i kada je u oba slučaja kredit otplaćivan zajedničkim novcem.

O tome svedoči i pravno objašnjenje objavljeno na RTS-u, u kojem je advokat ukazao na razliku između prava svojine na stanu kupljenom pre braka i novčanih potraživanja drugog supružnika koji je učestvovao u otplati kredita.

4. Bivši supružnici prodaju stan i vraćaju dug banci

Druga mogućnost jeste prodaja nekretnine.

Ovo može biti rešenje kada nijedan od bivših supružnika nema mogućnost da samostalno preuzme kredit ili kada oboje žele da prekinu zajedničke finansijske obaveze.

Novac dobijen prodajom koristi se za izmirenje duga prema banci, a zatim se odbijaju troškovi prodaje i eventualne druge obaveze.

Preostali iznos deli se prema utvrđenim vlasničkim udelima i međusobnim potraživanjima.

Da li stan može da se proda ako je pod hipotekom?

Može. Sama hipoteka ne znači da je prodaja nekretnine zabranjena.

Međutim, potrebno je voditi računa o pravima banke kao hipotekarnog poverioca i načinu na koji će se izmiriti obezbeđeni dug.

Prema Zakonu o hipoteci, promena vlasnika ne znači da prestaje dug niti da hipoteka automatski nestaje. Hipoteka ostaje vezana za nekretninu dok ne nastupe zakonski uslovi za njen prestanak i brisanje.

Zato je u praksi važno unapred dogovoriti sa bankom način zatvaranja kredita, isplatu duga iz kupoprodajne cene i brisanje hipoteke.

Šta ako prodajna cena nije dovoljna da pokrije kredit?

To može predstavljati ozbiljan finansijski problem.

Na primer, ako stan vredi 100.000 evra, a preostali dug banci iznosi 110.000 evra, prodaja ne donosi dovoljno novca za potpuno zatvaranje kredita.

U takvoj situaciji razliku od 10.000 evra ne treba smatrati automatski oproštenim dugom. Potrebno je dogovoriti sa bankom kako će preostala obaveza biti izmirena.

5. Bivši supružnici zadržavaju stan i izdaju ga u zakup

Treća mogućnost jeste da bivši supružnici zadrže nekretninu u zajedničkom vlasništvu i izdaju je zakupcima.

Na ovaj način mogu da ostvaruju prihod, koji može da se koristi za plaćanje mesečnih rata kredita i drugih troškova.

Ipak, ovakvo rešenje zahteva dobru saradnju između bivših partnera.

Potrebno je unapred dogovoriti:

• Ko će pronaći zakupce i zaključivati ugovore.
• Ko će primati zakupninu.
• Ko će plaćati kredit.
• Kako će se finansirati popravke i održavanje.
• Kako će se raspoređivati prihodi i troškovi.

Posebno je važno urediti šta se događa ako jedan bivši supružnik prestane da učestvuje u plaćanju zajedničkih obaveza.

Ako su oba supružnika dužnici po kreditnom ugovoru i odgovaraju solidarno, banka može da zahteva isplatu celog dospelog duga od bilo kog od njih.

To je predviđeno i članom 414 Zakona o obligacionim odnosima, koji uređuje solidarnu odgovornost dužnika.

6. Šta ako jedan supružnik prestane da plaća kredit?

Razvod ne štiti bivše supružnike od posledica neplaćanja stambenog kredita.

Ako su oboje potpisnici kreditnog ugovora kao solidarni dužnici, banka može zahtevati celokupnu dospelu obavezu od jednog od njih, bez obzira na njihov međusobni dogovor o tome ko treba da plaća rate.

Ako se dug ne izmiruje, banka može pokrenuti postupak naplate i aktivirati hipoteku pod zakonskim uslovima.

To znači da nekretnina može biti prodata radi namirenja potraživanja banke.

Važno je razlikovati dve stvari:

• Odgovornost prema banci, koja zavisi od kreditnog ugovora i zakona.
• Međusobni odnos bivših supružnika, koji mogu urediti sporazumom i eventualnim zahtevima za naknadu onoga što je jedan platio umesto drugog.

Prema članu 187 Porodičnog zakona, za obaveze preuzete radi podmirenja potreba zajedničkog života u braku supružnici odgovaraju solidarno svojom zajedničkom i posebnom imovinom. Za ostale obaveze važe druga pravila, zbog čega je važno utvrditi ko je potpisao kredit i kakva je njegova pravna priroda.

7. Kako se deli imovina ako bivši supružnici ne mogu da se dogovore?

Porodični zakon predviđa mogućnost sporazumne i sudske deobe zajedničke imovine.

Ako postoji dogovor, supružnici mogu zaključiti sporazum o deobi zajedničke imovine u obliku javnobeležnički potvrđene, odnosno solemnizovane isprave.

Ako dogovor nije moguć, o deobi odlučuje sud.

Prema članu 180, polazi se od pretpostavke da su udeli supružnika jednaki, ali jedan od njih može dokazivati da je njegov doprinos bio veći.

U takvom postupku mogu biti značajni:

• Kupoprodajni ugovor za stan.
• Ugovor o stambenom kreditu.
• Izvodi iz banke i dokazi o uplatama.
• Dokazi o poreklu novca za učešće.
• Dokumentacija o eventualnom nasleđu ili poklonu.
• Dokazi o ulaganjima u nekretninu.

Zato je važno sačuvati finansijsku dokumentaciju i dokaze o načinu sticanja i otplate nekretnine.

8. Da li se plaća porez prilikom podele nekretnine nakon razvoda?

Poreske posledice zavise od načina na koji se nekretnina prenosi i pravnog osnova prenosa.

Važno je razlikovati porez na prenos apsolutnih prava od poreza na kapitalni dobitak.

Poreska uprava Srbije navodi da se porez na kapitalni dobitak ne plaća na razliku nastalu prenosom prava na nepokretnosti između razvedenih supružnika kada je taj prenos neposredno povezan sa razvodom braka.

To ne znači da je svaki prenos nekretnine između bivših supružnika automatski oslobođen svih poreza i troškova.

Zbog toga je pre zaključenja sporazuma potrebno proveriti poreski tretman konkretnog prenosa, kao i troškove javnog beležnika i upisa u katastar.

Ko dobija stan posle razvoda u Srbiji?

Ne postoji jedno pravilo koje važi za sve slučajeve.

Ako je stan kupljen tokom braka zajedničkim sredstvima, po pravilu predstavlja zajedničku imovinu supružnika, čak i kada je u katastru upisan samo jedan od njih.

Ako je kupljen pre braka, najčešće predstavlja posebnu imovinu supružnika koji ga je stekao, ali otplata kredita i ulaganja iz zajedničkih sredstava mogu dovesti do dodatnih potraživanja.

Ako jedan supružnik želi da zadrži stan, može da pokuša da postigne sporazum o isplati drugog i da sa bankom dogovori preuzimanje kredita.

Ako dogovor nije moguć, sledi sudska deoba zajedničke imovine.

Najvažnije je da bivši supružnici ne poistovećuju vlasništvo nad nekretninom sa obavezom otplate kredita. Čak i kada se dogovore kome pripada stan, banka i dalje može imati potraživanje prema oba dužnika.

Zato pre bilo kakvog potpisa treba proveriti vlasništvo, kreditni ugovor, preostali dug i poreklo novca kojim je nekretnina kupljena.

BONUS KLIP Pogledajte vesti o EXPO2027: