Kupujete stan dok se još gradi - pet rizika koje morate proveriti pre kapare

Ipak, takva kupovina nosi i određene pravne i finansijske rizike, zbog čega je važno da kupac pre potpisivanja ugovora i uplate kapare proveri dokumentaciju, status investitora i pravni položaj nekretnine.

U Srbiji je promet stanova u izgradnji dozvoljen, ali činjenica da je investitor započeo radove ili ponudio stanove na prodaju ne znači automatski da je kupovina bezbedna.

Problemi mogu nastati zbog neuređenog vlasništva nad zemljištem, hipoteke, nedostatka odgovarajućih dozvola, finansijskih poteškoća investitora ili neprecizno sastavljenog ugovora.

Zato je pre kapare važno proveriti pet ključnih stvari

1. Proverite investitora i njegovo poslovanje

Jedan od prvih koraka jeste provera kompanije ili preduzetnika koji gradi i prodaje stanove. Kupac treba da utvrdi ko je investitor naveden u građevinskoj dozvoli i da li je upravo to pravno lice sa kojim zaključuje ugovor.

Podaci o kompaniji mogu se proveriti u Agenciji za privredne registre (APR), gde su dostupni status privrednog društva, finansijski izveštaji, zakonski zastupnici i drugi podaci iz registra. Preko Narodne banke Srbije moguće je proveriti da li su računi pravnog lica u blokadi.

Posebno je važno proveriti prethodne projekte investitora. Da li su zgrade završene, da li su kupci dobili stanove u ugovorenim rokovima i da li su objekti dobili potrebnu dokumentaciju za upotrebu?

Finansijske poteškoće investitora ne znače automatski da stan neće biti završen, ali mogu da predstavljaju ozbiljan rizik za kupca koji unapred plaća deo ili celokupnu cenu nekretnine.

2. Građevinska dozvola i pravo na zemljištu moraju biti uredni

Pre potpisivanja ugovora treba proveriti da li investitor ima odgovarajuću građevinsku dozvolu i pravni osnov za izgradnju na konkretnoj parceli.

Podaci o izdatim građevinskim dozvolama i postupcima objedinjene procedure dostupni su kroz Centralnu evidenciju objedinjених procedura (CEOP), u okviru sistema Agencije za privredne registre.

Kupac treba da proveri da li se dozvola odnosi na objekat u kojem kupuje stan, da li je pravnosnažna i da li postoje izmene projekta koje bi mogle da utiču na stan ili zgradu.

Važno je proveriti i vlasnički status zemljišta. Investitor ne mora u svakom slučaju biti vlasnik parcele, jer zakon predviđa i druge odgovarajuće pravne osnove za gradnju. Međutim, mora postojati uredan pravni osnov koji omogućava izgradnju.

Ako postoje nerešeni imovinsko-pravni odnosi, sporovi ili nedostaci u dokumentaciji, kupovina može postati znatno komplikovanija.

3. Hipoteka na zemljištu ili objektu može da zakomplikuje kupovinu

Posebnu pažnju treba obratiti na to da li je zemljište ili objekat u izgradnji opterećen hipotekom.

Investitori ponekad finansiraju gradnju bankarskim kreditima, a kao obezbeđenje se upisuje hipoteka na zemljištu ili objektu. To samo po sebi ne znači da kupac ne može da kupi stan, ali je važno da unapred zna kako će se konkretna nekretnina osloboditi tereta.

Podatke o hipotekama, zabeležbama i drugim pravima moguće je proveriti u katastru nepokretnosti, preko Republičkog geodetskog zavoda.

Ako hipoteka postoji, u ugovoru i pratećoj dokumentaciji treba jasno urediti pod kojim uslovima će stan biti oslobođen hipoteke i šta je potrebno da bi kupac mogao nesmetano da stekne i upiše pravo svojine.

Kupac ne bi trebalo da se oslanja samo na usmeno obećanje investitora da će hipoteka biti izbrisana nakon završetka gradnje. Potrebno je proveriti dokumentaciju banke i pravni mehanizam za oslobađanje konkretnog stana od tereta.

4. Proverite da li će stan odgovarati projektu i moći da se upiše u katastar

Kupci često biraju stan na osnovu tlocrta, površine, sprata, položaja i rasporeda prostorija. Međutim, ono što je predstavljeno u prodajnoj ponudi mora da bude upoređeno sa odobrenim projektom i ugovornom dokumentacijom.

Posebno treba obratiti pažnju na kvadraturu, terase, ostave, garaže i parking mesta. U ugovoru treba precizno navesti šta je predmet kupovine i na koji način se određuje konačna površina stana.

Važno je i da kupac zna da li kupuje garažno mesto ili parking mesto, jer njihov pravni status i način evidentiranja ne moraju biti isti.

Prema propisima o planiranju i izgradnji i pravilima katastra, za konačan upis posebnog dela objekta važna je odgovarajuća dokumentacija. Sama činjenica da je stan fizički završen ne znači da su automatski ispunjeni svi uslovi za upis prava svojine.

Kod kupovine u izgradnji moguća je predbeležba prava svojine kada su ispunjeni zakonski uslovi. Predbeležba je uslovni upis koji proizvodi zakonom predviđena dejstva, a opravdava se kada se ispune uslovi za konačan upis.

5. Kapara, rokovi i raskid ugovora moraju biti precizno definisani

Jedan od najvažnijih koraka jeste pažljivo čitanje predugovora i ugovora o kupoprodaji.

U dokumentaciji treba jasno da budu navedeni ukupna cena, način plaćanja, rokovi za završetak radova i primopredaju stana, kao i obaveze investitora i kupca.

Posebno je važno urediti šta se događa ako investitor kasni sa završetkom radova, ne ispuni ugovorene obaveze ili ne može da obezbedi dokumentaciju potrebnu za upis prava svojine.

Kupac treba da proveri da li ugovor predviđa ugovornu kaznu za kašnjenje, u kojim slučajevima može da raskine ugovor i kako se vraća uplaćeni novac.

Važno je razlikovati kaparu od avansa. Prema Zakonu o obligacionim odnosima, kapara ima poseban pravni tretman. Ako je za neizvršenje ugovora odgovorna strana koja je dala kaparu, druga strana pod zakonskim uslovima može da je zadrži. Ako je za neizvršenje odgovorna strana koja je primila kaparu, mogu nastupiti zakonom predviđene posledice, uključujući mogućnost vraćanja dvostruke kapare.

Avans, s druge strane, predstavlja unapred plaćeni deo cene i nema automatski ista dejstva kao kapara.

Zbog toga nije dovoljno da u dokumentu samo piše da je novac uplaćen. Važno je da pravna priroda uplate bude jasno određena i da ugovor bude sastavljen tako da štiti obe strane.

Šta još treba znati pre kupovine stana u izgradnji?

Prema Zakonu o prometu nepokretnosti, ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se u obliku javnobeležnički potvrđene, odnosno solemnizovane isprave, uz zakonom predviđene izuzetke. Isto tako, predugovor kojim se preuzima obaveza zaključenja takvog ugovora mora da bude u propisanoj formi.

Javni beležnik proverava zakonom predviđene podatke i uslove za potvrđivanje isprave, ali njegova uloga ne zamenjuje nezavisnu pravnu proveru koju kupac može da zatraži od advokata.

Kupac bi pre uplate trebalo da ima uvid u aktuelni list nepokretnosti, građevinsku dozvolu, podatke o investitoru, projektnu dokumentaciju i nacrt ugovora.

Kupovina stana u izgradnji može biti potpuno zakonita i uspešna, ali je važno da kupac ne donosi odluku samo na osnovu atraktivne cene, lepih vizuelizacija i obećanog datuma useljenja. Provera dokumentacije i precizno definisani ugovorni uslovi mogu da spreče dugotrajne sporove i finansijske gubitke.

BONUS KLIP Pogledajte vesti o EXPO2027:

Za najnovije biznis vesti iz Srbije i sveta, pratite nas na Tiktoku, Fejsbuku i na našoj Instagram stranici.