Podstanar nije plaćao kiriju, gazda promenio bravu, a onda je pozvana policija - šta kaže zakon?

Jedna objava sa Reddita pokrenula je pitanje koje se može pojaviti u mnogim iznajmljenim stanovima: šta vlasnik ili njegovi stanari mogu da urade kada podstanar prestane da plaća dogovorene obaveze, ne dostavlja račune, navodno ošteti ili otvori zaključanu prostoriju, a zatim najavi da će svoje stvari uzeti „milom ili silom“.

U konkretnom slučaju, autor objave tvrdi da je sa bratom i njegovom devojkom tokom sezone u Hrvatskoj tražio osobu koja bi privremeno živela u njihovoj kući u Srbiji.

Prema njegovim navodima, dogovor je bio da podstanar plaća 20.000 dinara mesečno, dok bi troje prvobitnih stanara pokrivalo preostali deo zakupnine, uz to da podstanar plaća svoje račune.

Dogovor je, kako navodi autor, bio da podstanar koristi jednu spavaću sobu, dnevni boravak i ostatak kuće, dok bi druga spavaća soba bila zaključana i služila za čuvanje stvari troje stanara.

Prvi mesec je, prema objavi, prošao bez većih problema.

Onda su počele nevolje.

Nije plaćao dogovorene obaveze i prestao da šalje račune

Autor tvrdi da je podstanar trebalo da fotografiše račune za prethodni mesec i pošalje ih njemu i vlasniku kuće.

To, prema njegovim rečima, nije uradio.

Kada je došlo vreme za novu zakupninu, podstanar je navodno rekao da je izgubio telefon i dokumenta, zbog čega nije mogao da kontaktira vlasnika.

U međuvremenu su se, prema objavi, pojavile i druge nesuglasice.

Autor navodi da je podstanar promenio nekoliko brojeva telefona, da nije dostavljao račune i da nije uplatio ono što je bilo dogovoreno.

Vlasnik nekretnine je, prema priči, sve vreme bio upoznat sa situacijom.

Onda je promenjena brava

Situacija je eskalirala kada su autor i vlasnik odlučili da promene bravu na kući.

Prema navodima iz objave, postojala je i zaključana soba u kojoj su se nalazile stvari autora i njegovih cimera, a oni su kasnije posumnjali da je podstanar otvorio tu sobu.

Autor tvrdi da je podstanar prvo rekao da je slučajno oštetio bravu nakon što je pao, a potom promenio verziju i rekao da mu je samo bilo neobično što su vrata bila otvorena.

Međutim, novi problem nastao je kada se, prema objavi, ispred kuće pojavio još jedan muškarac.

On je navodno rekao da je došao zbog stana i da čeka podstanara da mu preda ključeve.

Autor tvrdi da za ovaj događaj postoji više svedoka.

Podstanar je, sa druge strane, prema objavi, kasnije negirao da je tog čoveka poslao da se useli i tvrdio da je reč samo o drugaru koji je došao na kafu.

Tražio svoje stvari, a onda pozvao policiju

Nakon promene brave podstanar je, prema objavi, telefonom pitao šta se događa.

Autor tvrdi da mu je tada saopšteno koliko duguje za zakup i račune, kao i da će svoje stvari moći da preuzme.

Kada mu je, prema autorovoj verziji događaja, rečeno da neće dobiti preostale stvari dok ne plati dug, situacija je postala još napetija.

Podstanar je navodno zapretio da će stvari uzeti „milom ili silom“.

Nekoliko dana kasnije došao je po deo stvari u prisustvu više ljudi, ali je rasprava ponovo izbila.

Prema objavi, podstanar je tada najavio da će pozvati policiju, što je kasnije i učinio.

Autor kaže da poseduje prepisku, fotografije stana pre i posle useljenja, kao i svedoke pojedinih događaja.

Ali šta zapravo kaže zakon?

Dug za kiriju ne daje automatsko pravo na samostalno iseljenje

Ovo je najvažniji deo cele situacije.

Prema Zakonu o obligacionim odnosima, zakupac je dužan da plaća zakupninu u rokovima koji su određeni ugovorom. Ako zakupnina nije plaćena, zakupodavac može otkazati ugovor pod uslovima iz zakona. Konkretno, kod neplaćanja zakupodavac može otkazati ugovor ako zakupac ne plati zakupninu ni u roku od 15 dana nakon poziva na plaćanje, uz zakonski izuzetak da ugovor ostaje na snazi ako zakupac izmiri dug pre nego što mu je otkaz saopšten.

To, međutim, nije isto što i pravo da se zakupac jednostavno izbaci promenom brave.

Zakon uređuje odnos zakupodavca i zakupca, a pitanja korišćenja stana i iseljenja uređuje i Zakon o stanovanju i održavanju zgrada. Taj zakon propisuje da se ugovor o zakupu stana zaključuje u pisanoj formi i da naročito treba da sadrži podatke o stanu, trajanju zakupa, zakupnini, obavezama i uslovima otkaza.

Zbog toga činjenica da je zakupac prestao da plaća nije sama po sebi dovoljan razlog da druga strana preuzme stvar u svoje ruke.

Promena brave može otvoriti novo pravno pitanje

Posebno treba biti oprezan sa promenom brave dok osoba još ima pravo državine ili korišćenja prostora.

Vrhovni sud je u svojoj praksi razmatrao slučaj u kojem je promena brave predstavljala smetanje državine. U predmetu koji se odnosio na stan u sudržavini stranaka, sud je potvrdio odluku kojom je naloženo uspostavljanje prethodnog stanja upravo zbog promene brave.

To ne znači da je svaka promena brave u svakom sporu automatski nezakonita.

Znači da je pitanje državine odvojeno od pitanja vlasništva i dugovanja.

Drugim rečima, činjenica da je neko vlasnik stana ili da ima potraživanje prema zakupcu ne znači nužno da može samostalno da sprovede iseljenje.

Stan je posebno zaštićen

Ustav Srbije propisuje nepovredivost stana.

Prema članu 40 Ustava, niko ne može bez pismene odluke suda ući u tuđi stan ili druge prostorije protiv volje njihovog držaoca, osim u zakonom predviđenim izuzetnim situacijama, poput neposrednog lišenja slobode učinioca krivičnog dela ili otklanjanja neposredne i ozbiljne opasnosti za ljude ili imovinu.

Zbog toga je u situaciji u kojoj zakupac još smatra da ima pravo da koristi stan posebno rizično samostalno ga izbacivati, zaključavati mu pristup ili ulaziti u prostorije protiv njegove volje.

A šta ako podstanar duguje novac?

Dug se ne rešava tako što druga strana jednostavno uzme tuđu stvar kao „garanciju“.

Zakon o obligacionim odnosima poznaje određena založna prava u različitim pravnim odnosima, ali ona nastaju pod precizno određenim uslovima. Ne postoji opšte pravilo po kojem zakupodavac može jednostavno da zadrži sve stvari zakupca dok ovaj ne plati dug.

Zato je posebno problematična situacija u kojoj se zakupcu kaže da neće dobiti svoje stvari sve dok ne plati određeni iznos.

Ako postoji spor oko toga čije su stvari, koliko neko duguje ili da li je određena stvar uopšte obuhvaćena dugom, samostalno zadržavanje tuđe imovine može otvoriti dodatni spor.

Krivični zakonik, između ostalog, propisuje krivično delo protivpravnog oduzimanja tuđe pokretne stvari bez namere pribavljanja imovinske koristi, dok samovlašće kažnjava samovlasno pribavljanje prava za koje neko smatra da mu pripada.

To ne znači da je u konkretnom slučaju nužno izvršeno neko od tih krivičnih dela. Za takvu ocenu potrebne su činjenice i odluka nadležnih organa.

Ali upravo zbog toga nije preporučljivo koristiti princip „ne dam stvari dok ne plati“.

Šta je sigurniji put?

Ako zakupac duguje zakupninu ili račune, prvi korak je dokumentovanje svega.

Treba sačuvati:

• ugovor, ako postoji;
• poruke i dogovore o visini zakupnine;
• dokaze o uplatama;
• račune i obračune dugovanja;
• fotografije stana pre i nakon korišćenja;
• eventualne fotografije oštećenja;
• podatke o svedocima;
• komunikaciju u kojoj zakupac priznaje dug ili dogovara plaćanje.

Zatim treba jasno obračunati koliko se potražuje i po kom osnovu.

Ako je zakupac prekršio ugovor ili ne plaća zakupninu, raskid odnosno otkaz zakupa treba sprovesti na način koji odgovara konkretnom ugovoru i zakonu.

Ako osoba nakon prestanka pravnog osnova odbija da napusti stan, pitanje iseljenja može zahtevati odgovarajući sudski postupak i, kada je potrebno, prinudno izvršenje.

Posebno pitanje: šta sa njegovim stvarima?

Ovo je verovatno najosetljiviji deo slučaja.

Ako je zakupac napustio stan i ostavio svoje stvari, najbolje je da se napravi detaljan popis, fotografiše stanje i omogući preuzimanje stvari na dogovoren način.

Još sigurnije je da se preuzimanje organizuje uz neutralne svedoke, a u slučaju konflikta uz prethodni pravni savet.

Nije dobro premeštati, bacati, prodavati ili zadržavati stvari samo zato što postoji novčani dug.

Ako postoji spor oko toga šta pripada kome, najbolje je da se taj spor rešava odvojeno od pitanja duga.

Šta ako podstanar pozove policiju?

Policija može izaći na lice mesta i utvrđivati okolnosti događaja, naročito ako postoje prijave pretnji, oštećenja, nasilnog ulaska ili drugih incidenata.

Međutim, policija ne odlučuje automatski o tome ko je vlasnik stana niti nužno rešava građanski spor o dugu.

Zbog toga je važno da svaka strana ima dokumentaciju kojom može da objasni svoju verziju događaja.

Ako postoji neposredna opasnost od sukoba, pretnji ili nasilja, ne treba pokušavati fizički rešavati problem.

Najvažnije je razdvojiti tri stvari

U ovakvom slučaju postoje najmanje tri potpuno odvojena pitanja:

Prvo – da li podstanar duguje novac?

To se dokazuje ugovorom, porukama, računima i drugim dokazima.

Drugo – da li mu je prestalo pravo da koristi stan?

To zavisi od ugovora, okolnosti njegovog raskida ili otkaza i konkretnih činjenica.

Treće – kako se stan fizički vraća u posed i kako se preuzimaju stvari?

To je posebno pravno pitanje i ne rešava se nužno promenom brave ili uskraćivanjem pristupa stvarima.

Upravo mešanje ova tri pitanja može napraviti još veći problem od prvobitnog duga.

Šta bi bilo najbezbednije u konkretnoj situaciji?

S obzirom na to da prema objavi već postoje prepiske, fotografije, svedoci i kontakt sa policijom, najrazumnije je da se sva komunikacija dalje vodi mirno i u pisanom obliku.

Ne bi trebalo pretiti, ulaziti u fizički sukob niti samostalno uzimati ili uništavati tuđe stvari.

Takođe, nije dobro predstavljati dug kao automatsko pravo da se druga strana izbaci iz stana bez odgovarajuće procedure.

Sa druge strane, zakupac koji duguje novac i koji je, prema tvrdnjama iz objave, eventualno prekršio dogovor takođe može snositi odgovornost za svoje obaveze i eventualnu štetu.

Najsigurniji put je da se dug utvrdi, zakupni odnos formalno okonča ako za to postoje uslovi, a pitanje iseljenja i predaje stvari reši kroz odgovarajuću pravnu proceduru.

Kod konkretne situacije mnogo zavisi od toga da li je postojao pisani ugovor, ko je formalni zakupodavac, da li je vlasnik dao saglasnost za useljenje, koliko je zakup trajao, da li je zakupac još faktički u posedu i šta se tačno nalazi u stanu.

Zbog toga se na osnovu same Reddit objave ne može pouzdano zaključiti ko bi na kraju bio u pravu.

Jedno je, međutim, prilično jasno: dug za kiriju i pravo na posed nisu ista stvar, a pokušaj da se spor reši silom može otvoriti novi pravni problem za obe strane.

BONUS KLIP Pogledajte vesti o EXPO2027: