Nasledstvo koje je rešavano gotovo dve decenije konačno je dobilo sudski epilog. Testament je potvrđen kao važeći, spor oko imovine je završen, a stan je potom pripao novom nasledniku.
Međutim, tada je nastao potpuno novi problem.
Uz stan su stigli i dugovi.
Reč je o dugovanjima za komunalije i struju, ali i o drugim obavezama koje su tokom godina dospele na naplatu. Pošto naslednica nema posao niti drugu značajniju imovinu, stan je praktično jedina vrednija imovina iz koje bi dugovi mogli da budu namireni.
U takvoj situaciji postavlja se pitanje koje muči mnoge građane:
Da li izvršitelj može da proda stan zbog dugova i da li vlasnik može sam da ga proda po tržišnoj ceni kako bi izmirio obaveze?
Odgovor nije isti u svakoj situaciji, a posebno je važno da li već postoji izvršni postupak i zabeležba na konkretnoj nepokretnosti.
Naslednik ne odgovara neograničeno za dugove ostavioca
Prva važna razlika jeste između dugova samog naslednika i dugova osobe od koje je nasledio imovinu.
Prema Zakonu o nasleđivanju, naslednik za dugove ostavioca odgovara do visine vrednosti nasleđene imovine. To znači da nasleđivanje ne znači automatski neograničenu odgovornost za sve dugove preminulog.
Međutim, ako su u pitanju lični dugovi naslednika, situacija je drugačija.
Ukoliko je naslednica već bila dužnik prema banci, javnom preduzeću ili drugom poveriocu, njena sopstvena imovina može biti predmet izvršenja pod uslovima propisanim Zakonom o izvršenju i obezbeđenju.
Zato je u svakom konkretnom slučaju prvo potrebno napraviti precizan spisak svih dugova i utvrditi ko je dužnik po svakom od njih.
Da li upis stana na naslednika automatski znači prodaju?
Ne.
Samo sprovođenje upisa prava svojine na ime naslednika ne znači da će javni izvršitelj automatski prodati stan.
Izvršenje na nepokretnosti predstavlja poseban postupak. Kod izvršenja radi namirenja novčanog potraživanja, postupak obuhvata upis zabeležbe rešenja o izvršenju, procenu vrednosti nepokretnosti, prodaju i namirenje poverioca iz prodajne cene.
Međutim, veoma je važno proveriti šta već postoji u katastru.
Ako je na nepokretnosti već upisana zabeležba rešenja o izvršenju, pravna situacija je bitno drugačija. Zakon propisuje da upisom takve zabeležbe izvršni poverilac stiče pravo da se namiri iz nepokretnosti i ako drugo lice kasnije stekne svojinu na njoj.
Zbog toga je pregled lista nepokretnosti jedna od prvih stvari koju bi trebalo uraditi.
Nova pravila štite određene jedine stanove
Od 2025. godine Zakon o izvršenju i obezbeđenju sadrži posebnu zaštitu za određene jedine stambene nepokretnosti izvršnog dužnika.
Prema članu 151b, nepokretnost koja je u isključivoj svojini dužnika i služi njegovim stambenim potrebama ne može biti predmet izvršenja ako su ispunjeni zakonom propisani uslovi.
Među njima su:
- da je to jedina nepokretnost izvršnog dužnika;
- da dužnik na toj adresi ima prebivalište najmanje pet godina pre podnošenja predloga za izvršenje, ako adresa nije pasivizirana;
- da nepokretnost ima najviše 60 kvadratnih metara;
- da glavnica potraživanja ne prelazi polovinu tržišne vrednosti nepokretnosti utvrđene na način propisan zakonom;
- da dužnik u prethodne tri godine nije prodao ili poklonio drugu nepokretnost, odrekao se prava na nasleđivanje nepokretne imovine ili zaključio ugovor o doživotnom izdržavanju u okolnostima koje zakon navodi.
Ovo je posebno važno jer se uslovi ne mogu posmatrati izolovano.
Stan od, na primer, 70 ili 80 kvadrata ne bi ispunjavao uslov površine iz ove odredbe, bez obzira na to što predstavlja jedinu nekretninu dužnika.
Zato se bez podatka o kvadraturi, prebivalištu, vrednosti stana i visini glavnice ne može unapred reći da li konkretan stan uživa ovu zaštitu.
Sud proverava da li su ispunjeni uslovi
Važna novina je i to što o ispunjenosti uslova iz člana 151b odlučuje nadležni sud.
Ako je u predlogu za izvršenje kao predmet izvršenja označena nepokretnost, sud po službenoj dužnosti utvrđuje da li postoje uslovi za primenu zaštite jedine stambene nepokretnosti.
Zato nije dovoljno samo reći da je „to jedini stan“.
Potrebno je proveriti sve zakonske kriterijume.
Šta ako stan može da bude predmet izvršenja?
Tada postoji još jedno važno pitanje: da li vlasnik može da pronađe kupca i proda stan pre nego što bude prodat kroz javno nadmetanje?
Zakon predviđa mogućnost prodaje nepokretnosti neposrednom pogodbom.
Postoji i mogućnost da se stranke sporazumeju o takvoj prodaji, pri čemu se mogu odrediti kupac, rok za zaključenje ugovora i prodajna cena.
To znači da izvršni postupak ne mora nužno da završi klasičnom javnom prodajom.
Ali to nije isto što i situacija u kojoj vlasnik jednostavno ode kod notara, pronađe kupca i slobodno proda stan kao da izvršenja nema.
Ako je već upisana zabeležba rešenja o izvršenju, raspolaganje nepokretnošću je pod ozbiljnim ograničenjima. Zakon propisuje da nakon upisa zabeležbe nije dozvoljen upis promene svojine na nepokretnosti na osnovu raspolaganja vlasnika, a ako se vlasnik promeni tokom izvršnog postupka, izvršenje se pod propisanim uslovima nastavlja na toj nepokretnosti.
Zato je trenutak u kojem se reaguje veoma važan.
Nije nužno tačno da će stan biti prodat "budzašto"
Još jedna česta zabluda jeste da izvršitelj može jednostavno da proda stan po proizvoljno niskoj ceni.
Kod javnog nadmetanja zakon propisuje minimalne početne cene.
Na prvom javnom nadmetanju nepokretnost ne može biti prodata ispod 70 odsto procenjene vrednosti, dok na drugom javnom nadmetanju početna cena ne može biti niža od 50 odsto procenjene vrednosti.
Postoji i mogućnost neposredne pogodbe.
Kod neposredne pogodbe po izboru izvršnog poverioca cena se slobodno ugovara, ali zakon predviđa da se poverilac smatra namirenim najmanje u visini od 30 odsto procenjene vrednosti ako je postignuta cena niža od tog iznosa.
Zbog toga je veoma važno razlikovati:
dobrovoljnu prodaju van izvršnog postupka, sporazumnu prodaju u okviru izvršenja i prodaju na javnom nadmetanju.
To nisu iste situacije.
Da li treba odlagati upis stana?
Ovo je deo priče kod kojeg bi bilo rizično dati univerzalni savet tipa „nemojte još da upisujete stan“.
Nasleđivanjem se svojina stiče po zakonu u trenutku otvaranja nasleđa, a upis u katastar je važan za sređivanje javnog registra i dalje raspolaganje nepokretnošću. Zakon o nasleđivanju propisuje da zaostavština prelazi na naslednike u trenutku smrti ostavioca.
Istovremeno, sudska praksa Vrhovnog suda pokazuje da sama činjenica da naslednik još nije upisan u katastar ne rešava automatski pitanje izvršenja. U jednom predmetu Vrhovni sud je razmatrao upravo situaciju u kojoj je naslednik imao osnov za sticanje svojine, ali pravo nije bilo upisano, i naglasio značaj konkretnog trenutka sticanja i zabeležbe izvršenja.
Zato bi pokušaj da se problem reši jednostavnim „čekanjem sa upisom“ mogao da napravi više problema nego koristi.
Mnogo važnije je odmah utvrditi stanje svih izvršnih predmeta i katastra.
Prvi korak: napraviti spisak svih dugova
Pre bilo kakve prodaje ili dogovora sa izvršiteljima trebalo bi napraviti kompletnu finansijsku sliku.
Za svaki dug treba utvrditi:
- ko je poverilac;
- ko je dužnik;
- kolika je glavnica;
- kolika je kamata;
- koliki su troškovi izvršenja;
- da li postoji pravnosnažno rešenje;
- da li je izvršni postupak aktivan;
- koji javni izvršitelj vodi predmet;
- da li je stan već obuhvaćen izvršenjem;
- da li postoji zabeležba u katastru.
Tek tada može da se vidi koliko novca bi bilo potrebno za potpuno zatvaranje obaveza.
Drugi korak: proveriti list nepokretnosti
Kod stana koji je predmet ovakve situacije posebno treba proveriti:
ko je trenutno upisan kao vlasnik, postoje li hipoteke, zabeležbe izvršenja, sporovi, zabrane raspolaganja ili druga prava trećih lica.
Ovo može potpuno promeniti strategiju.
Ako nema zabeležbe izvršenja i ako je stan slobodan za promet, situacija može biti znatno jednostavnija nego ako je izvršni postupak već upisan u katastar.
Treći korak: utvrditi da li stan uživa zaštitu
Ako je stan jedina nekretnina naslednice, treba proveriti svih pet uslova iz člana 151b.
Posebno:
kvadraturu + prebivalište + vrednost stana + visinu glavnice + prethodna raspolaganja nepokretnostima.
Ako samo jedan od zakonskih uslova nije ispunjen, zaštita iz te konkretne odredbe može izostati.
Četvrti korak: razgovarati sa svim izvršiteljima, ali tek uz kompletnu sliku
Ako postoji više izvršnih predmeta, nije dovoljno rešavati samo najveći dug.
Potrebno je sagledati sve poverioce i redosled njihovih prava, naročito ako već postoje zabeležbe na nepokretnosti.
U zavisnosti od stanja postupaka, advokat može proceniti da li je najpovoljnije:
- dogovoriti izmirenje dugova;
- postići sporazum sa poveriocima;
- organizovati prodaju uz namirenje poverilaca;
- koristiti neposrednu pogodbu u okviru izvršnog postupka;
- ili pokušati neki drugi pravni mehanizam.
Šta se događa ako se stan ipak prodaje kroz izvršenje?
Kod javnog nadmetanja prvo se procenjuje vrednost nepokretnosti, a zatim se sprovodi prodaja pod zakonskim uslovima.
Prvo javno nadmetanje ima minimalnu početnu cenu od 70 odsto procenjene vrednosti, dok je kod drugog minimum 50 odsto.
Ako se stan ne proda na prvom nadmetanju, može doći do drugog, a zakon predviđa i mogućnost neposredne pogodbe u određenim fazama postupka.
Zato je za vlasnika koji želi da postigne najbolju cenu veoma važno da ne čeka da postupak ode predaleko.
Najveća greška bila bi ignorisati izvršitelje
U ovakvoj situaciji najrizičnije bi bilo čekati da se svi problemi „sami reše“.
Ako postoji stan, postoji i imovina iz koje poverioci potencijalno mogu da se namire, ali istovremeno postoji mogućnost da se pronađe zakonit način da se obaveze izmire bez nepotrebnog gubitka vrednosti.
Posebno je važno razlikovati dugove pokojnog dede od dugova naslednice.
Za prve važi ograničenje odgovornosti naslednika do vrednosti nasleđene imovine, dok kod ličnih dugova naslednice važe pravila koja se odnose na njenu sopstvenu imovinu.
Šta bi bio razuman redosled poteza?
U ovakvom slučaju najrazumnije je prvo prikupiti kompletnu dokumentaciju, a zatim:
1. izvaditi aktuelni list nepokretnosti;
2. pribaviti sva rešenja o izvršenju;
3. napraviti obračun svakog duga sa kamatama i troškovima;
4. proveriti da li postoji zabeležba izvršenja na stanu;
5. proveriti da li su ispunjeni svi uslovi za zaštitu jedine stambene nepokretnosti;
6. proceniti tržišnu vrednost stana;
7. sa advokatom napraviti strategiju za prodaju i namirenje dugova;
8. tek nakon toga razgovarati sa poveriocima i javnim izvršiteljima o konkretnom načinu zatvaranja obaveza.
Najvažnije je da se ne pretpostavlja da će sam upis vlasništva automatski izazvati prodaju, ali ni da će izbegavanje upisa trajno zaštititi stan.
Kod izvršenja je često presudan trenutak kada je određena i upisana zabeležba izvršenja, kao i konkretna prava koja su već stečena na nepokretnosti.
Upravo zbog toga, kod slučaja u kojem postoji više starih dugova, nasledstvo, pravnosnažna presuda i stan kao praktično jedina vredna imovina, najbezbednije je prvo utvrditi kompletno pravno i katastarsko stanje, pa tek onda odlučivati da li je bolja dobrovoljna prodaja, sporazum sa poveriocima ili druga opcija.
BONUS KLIP Pogledajte vesti o EXPO2027:
Za najnovije biznis vesti iz Srbije i sveta, pratite nas na Tiktoku, Fejsbuku i na našoj Instagram stranici.
Komentari (0)