Kupovina stana za izdavanje često se posmatra kroz jednostavnu računicu: stan košta 100.000 evra, kirija je određeni iznos, pa se procenjuje za koliko godina će se ulaganje vratiti.
Međutim, takva računica je nepotpuna.
Na stvarni prinos utiču visina kirije, porezi, održavanje, povremeni prazni meseci, renoviranje, osiguranje i drugi troškovi.
Zato je važno razlikovati bruto prinos od onoga što vlasniku zaista ostane.
Kolika kirija donosi 3 odsto prinosa?
Ako stan košta 100.000 evra, godišnji prihod potreban za bruto prinos od 3 odsto iznosi 3.000 evra.
To znači da bi mesečna kirija morala da bude oko 250 evra.
Na prvi pogled, to može izgledati kao vrlo jednostavna računica.
Ali bruto prinos ne uzima u obzir troškove vlasnika, pa stvarni prinos može biti niži.
Šta znači prinos od 4 odsto?
Za bruto godišnji prinos od 4 odsto na stan vredan 100.000 evra potreban je prihod od 4.000 evra godišnje.
To odgovara kiriji od oko 333 evra mesečno.
Ako se stan izdaje svih 12 meseci i nema većih troškova, računica izgleda jednostavno.
U praksi, međutim, može doći do perioda bez zakupca, popravki ili drugih troškova.
A za 5 odsto?
Kod bruto prinosa od 5 odsto, stan od 100.000 evra mora da donosi 5.000 evra godišnje.
To znači oko 417 evra mesečne kirije.
Ovaj nivo prinosa već zahteva višu kiriju, ali i dalje ne predstavlja čistu zaradu vlasnika.
Ako se tokom godine izgubi jedan mesec zbog praznog stana, prihod pada.
Na primer, kod kirije od oko 417 evra, 11 meseci izdavanja donelo bi približno 4.587 evra godišnjeg prihoda, pre ostalih troškova.
Za prinos od 6 odsto potrebna je još veća kirija
Bruto prinos od 6 odsto znači 6.000 evra prihoda godišnje na ulaganje od 100.000 evra.
Potrebna mesečna kirija iznosi oko 500 evra.
Ako se stan izdaje tokom svih 12 meseci, to je 6.000 evra bruto godišnjeg prihoda.
Ali ako stan bude prazan mesec dana, prihod pada na 5.500 evra.
To znači da prinos više nije 6 odsto, već oko 5,5 odsto pre drugih troškova.
Nije dovoljno samo računati kiriju
Najčešća greška kod računanja isplativosti nekretnine jeste zanemarivanje troškova.
Stan zahteva održavanje, povremene popravke i zamenu opreme.
Tu su i troškovi koji se mogu pojaviti između dva zakupca, kao što su krečenje, čišćenje ili sitne popravke.
Ako se stan izdaje preko posrednika, postoji i provizija agenciji.
Zbog toga se stvarni prinos razlikuje od onoga koji se dobija kada se godišnja kirija jednostavno podeli cenom stana.
Koliko godina treba da se vrati 100.000 evra?
Ako bi stan od 100.000 evra donosio 3.000 evra godišnje, jednostavna bruto računica pokazuje povrat za oko 33 godine.
Kod 4.000 evra godišnjeg prihoda, povrat bi bio oko 25 godina.
Kod 5.000 evra godišnje, period pada na oko 20 godina.
Kod 6.000 evra godišnje, jednostavna računica daje oko 16,7 godina.
Ali ovo nisu stvarni rokovi povrata investicije, jer ne uključuju troškove, poreze, prazne periode i promene vrednosti nekretnine.
Šta ako je kirija 400 evra?
Kirija od 400 evra mesečno donosi 4.800 evra godišnje ako je stan izdat tokom svih 12 meseci.
Za stan koji je plaćen 100.000 evra, to predstavlja bruto prinos od 4,8 odsto.
Ako stan jedan mesec godišnje ostane prazan, prihod pada na 4.400 evra, odnosno na oko 4,4 odsto bruto prinosa.
Odatle se zatim oduzimaju ostali troškovi.
Šta ako je kirija 500 evra?
Kod kirije od 500 evra mesečno, godišnji prihod iznosi 6.000 evra kada je stan konstantno izdat.
To daje bruto prinos od 6 odsto na cenu od 100.000 evra.
Ako jedan mesec nema zakupca, godišnji prihod pada na 5.500 evra, pa bruto prinos iznosi 5,5 odsto.
Zbog toga je važna i stabilnost izdavanja, a ne samo visina kirije.
Cena stana nije jedini početni trošak
Kod kupovine nekretnine ukupno ulaganje može biti veće od same kupoprodajne cene.
Mogu postojati troškovi kupovine, opremanja, renoviranja ili adaptacije.
Ako je, na primer, stan plaćen 100.000 evra, ali je za njegovo sređivanje potrebno još 10.000 evra, stvarno uloženi kapital nije 100.000 već 110.000 evra.
Tada se i prinos mora računati na ukupan iznos ulaganja.
Kada stan za izdavanje ima smisla?
Ne postoji jedna univerzalna granica koja određuje da li je svaki stan dobra ili loša investicija.
Prinos treba posmatrati zajedno sa lokacijom, potencijalom rasta vrednosti nekretnine, stabilnošću potražnje za zakupom i ukupnim troškovima.
Stan sa nešto nižim prinosom može biti zanimljiv ako se nalazi na lokaciji gde je potražnja za izdavanjem veoma stabilna.
Sa druge strane, visoka potencijalna kirija ne znači mnogo ako stan često ostaje prazan ili zahteva velika ulaganja.
Najvažnija je neto računica
Za investitora nije presudno koliko piše u oglasu za izdavanje.
Važnije je koliko novca ostane nakon svih troškova.
Kod stana od 100.000 evra, kirija od 250 evra odgovara bruto prinosu od 3 odsto, 333 evra donosi oko 4 odsto, 417 evra oko 5 odsto, dok 500 evra odgovara prinosu od 6 odsto – pod uslovom da se stan izdaje svih 12 meseci i da se računaju samo prihod i kupovna cena.
Kada se dodaju prazni meseci, održavanje i ostali troškovi, stvarni prinos je niži.
Zato pitanje nije samo „Koliku kiriju mogu da tražim?“, već i „Koliko mi ostaje kada se plate svi troškovi?“
Upravo ta razlika odlučuje da li je stan od 100.000 evra zaista dobra investicija.
BONUS KLIP Pogledajte vesti o EXPO2027:
Za najnovije biznis vesti iz Srbije i sveta, pratite nas na Tiktoku, Fejsbuku i na našoj Instagram stranici.
Komentari (0)