Ipak, dok cene stanova na nivou Srbije i dalje rastu, u pojedinim gradovima pojavljuju se prvi znaci usporavanja. Najzanimljiviji slučaj je Kruševac, dok je u Pirotu tržište praktično na granici stagnacije. Istovremeno, u najvećim gradovima prodaja slabi, ali cene još ne prate taj trend.
Tržište nekretnina u Srbiji ulazi u fazu u kojoj je sve teže govoriti o jednom jedinstvenom trendu. Dok prosečne cene stanova na nivou cele zemlje nastavljaju da rastu, u pojedinim gradovima dolazi do stagnacije ili pada prosečne ostvarene cene.
Još važnije, broj kupoprodajnih ugovora za stanove u drugom kvartalu smanjen je za 5,8 odsto međugodišnje, na 11.938. Dakle, kupaca je manje, ali prodajne cene za sada uglavnom ostaju visoke.
Kruševac među retkim gradovima sa padom
Među gradovima za koje postoje dovoljni podaci, Kruševac se izdvaja kao jedan od retkih slučajeva gde je prosečna cena stanova u prvoj polovini 2026. bila niža nego godinu ranije u određenom segmentu tržišta.
Ukupna prosečna cena stanova u Kruševcu iznosila je oko 1.264 evra po kvadratu, uz međugodišnji rast ukupnog proseka od 18,09 odsto. Međutim, kod postojećih stanova prosečna cena bila je 1.122 evra po kvadratu, što predstavlja pad od 4,14 odsto u odnosu na isti period prethodne godine.
To je važna razlika. Ne može se reći da je „kvadrat u Kruševcu pao“ u celom gradu, ali se jasno vidi da je starogradnja ušla u zonu pada, dok novogradnja i druga struktura prodaje podižu ukupni prosek.
Pirot na granici stagnacije
Drugi zanimljiv slučaj je Pirot. Prosečna cena stanova u tom gradu u prvom polugodištu 2026. iznosila je oko 1.066 evra po kvadratu i bila je svega 0,47 odsto niža nego godinu dana ranije.
To je praktično stagnacija. Još je zanimljivije da je kod novogradnje zabeležen pad od oko 1,22 odsto, dok je kod postojećih stanova prosečna cena bila gotovo nepromenjena, uz minimalan rast od 0,11 odsto. Drugim rečima, Pirot trenutno predstavlja jedno od tržišta na kojem se najjasnije vidi da rast cena više nije univerzalan.
A šta se dešava u velikim gradovima?
Na prvi pogled moglo bi se očekivati da su Beograd, Novi Sad, Niš i Kragujevac prvi kandidati za pad cena zbog sve slabije prodaje. Međutim, podaci pokazuju drugačiju sliku.
U prvom polugodištu 2026. prosečna cena kvadrata u Beogradu iznosila je 3.219 evra i bila je 13,94 odsto viša nego godinu ranije. Novi Sad je stigao do 2.359 evra po kvadratu, uz rast od 10,16 odsto, dok je Niš imao prosečnih 1.765 evra, uz rast od 14,52 odsto. U Kragujevcu je prosečna cena bila 1.575 evra, odnosno 13,07 odsto više nego godinu ranije. Dakle, u najvećim regionalnim centrima za sada nema dokaza o širokom padu cena stanova.
Prodaja slabi, cene još ne popuštaju
U drugom kvartalu 2026. broj kupoprodajnih ugovora u Beogradu smanjen je 1,7 odsto, u Novom Sadu 1 odsto, u Nišu 4,3 odsto, a u Kragujevcu čak 7 odsto. To znači da se tržište hladi pre nego što se to nužno vidi kroz cenu kvadrata. Upravo je to jedna od ključnih karakteristika tržišta nekretnina: broj transakcija često počinje da pada pre cena.
Prodavci, posebno oni koji nisu pod pritiskom da prodaju, nerado odmah spuštaju cenu. Umesto toga, stan duže ostaje u oglasima, kupci više pregovaraju, a transakcija se realizuje tek kada se očekivanja prodavca i kupca približe. Zbog toga pad prometa ne znači automatski da je počeo veliki pad cena.
Zašto onda prosečna cena može da padne? Jedan od razloga je struktura prodatih stanova.
Ako se tokom jednog perioda proda više jeftinijih stanova, prosečna cena može pasti čak i kada vlasnici skupljih nekretnina nisu promenili tražene cene. Zato RGZ podaci o realizovanim kupoprodajama i podaci sa oglasnika nisu ista stvar. RGZ meri cene po kojima su stanovi stvarno prodati, dok oglasnici pokazuju cene koje prodavci traže. Ova razlika je posebno važna u manjim gradovima, gde relativno mali broj transakcija može znatno promeniti godišnji prosek. Gde se, dakle, trenutno vidi pad?
Ako se posmatraju stanovi, a ne kuće, najjasniji primeri iz najnovije dostupne RGZ statistike su:
Kruševac – postojeći stanovi oko 1.122 evra/m², uz pad prosečne cene od 4,14 odsto.
Pirot – ukupna prosečna cena oko 1.066 evra/m², uz pad od 0,47 odsto; kod novogradnje pad je oko 1,22 odsto.
Sve u svemu, na nivou cele Srbije RGZ i dalje registruje rast i najverovatnije će se taj trend nastaviti a dva pomenuta grada su više izuzetak nego pravilo. Niš i Kragujevac pokazuju da promet može da oslabi i pre nego što cene krenu naniže. Beograd i Novi Sad, sa druge strane, i dalje imaju dovoljno snažnu potražnju da cene održavaju na visokom nivou.
BONUS KLIP Pogledajte vesti o EXPO2027:
Za najnovije biznis vesti iz Srbije i sveta, pratite nas na Tiktoku, Fejsbuku i na našoj Instagram stranici.
Komentari (0)