Međutim, kod prometa nepokretnosti bračni status može imati direktne pravne posledice. Razlog je jednostavan - činjenica da je neko formalno upisan kao vlasnik nepokretnosti ne znači uvek da je ta imovina samo njegova.
Javni beležnik zato proverava podatke koji mogu biti važni za utvrđivanje imovinskog statusa nepokretnosti i za pravilno sastavljanje i sprovođenje ugovora.
Kada je bračni status posebno važan?
Porodični zakon propisuje da imovina koju su supružnici stekli radom tokom trajanja zajednice života u braku predstavlja njihovu zajedničku imovinu. Supružnici njome upravljaju i raspolažu zajednički i sporazumno.
To znači da podatak o tome da li je ugovorna strana u braku može biti od neposrednog značaja kada se zaključuje ugovor koji se odnosi na nepokretnost.
Na primer, ako je osoba tokom braka kupila stan novcem koji predstavlja zajednički prihod supružnika, činjenica da je u katastru kao vlasnik upisana samo ta osoba ne znači automatski da drugi supružnik nema prava u odnosu na tu imovinu.
Upravo zato javni beležnik mora da obrati pažnju na bračni status kada solemnizuje ugovor o prometu nepokretnosti.
Da li je provera bračnog stanja zakonska obaveza?
Da, kada je taj podatak relevantan za pravni posao i posebno kod prometa nepokretnosti, provera bračnog statusa nije stvar lične radoznalosti javnog beležnika niti proizvoljna procedura. Ona je povezana sa zakonskim obavezama beležnika da ispita pravnu dozvoljenost posla i ovlašćenja učesnika, kao i sa pravilima o upisu prava na nepokretnostima.
Javnobeležnička komora Srbije navodi da prilikom potvrđivanja ugovora o prometu nepokretnosti javni beležnik ispituje da li stranke imaju potrebnu pravnu i poslovnu sposobnost, da li su ovlašćene da preduzmu pravni posao i da li je pravni posao dozvoljen, odnosno da li je u skladu sa prinudnim propisima, javnim poretkom i dobrim običajima.
Zakon o javnom beležništvu propisuje da javni beležnik sastavlja javne isprave i da javnobeležnička isprava ima snagu javne isprave kada su ispunjeni zakonom propisani uslovi forme i zakonitosti.
Kod ugovora o prometu nepokretnosti dodatno je važno to što zakon propisuje obaveznu formu javnobeležnički potvrđene, odnosno solemnizovane isprave. Ugovor o prometu nepokretnosti koji nije zaključen u toj formi ne proizvodi pravno dejstvo.
Zašto beležnika zanima da li je prodavac u braku?
Jedan od razloga jeste zaštita prava drugog supružnika.
Porodični zakon propisuje da supružnici zajedničkom imovinom upravljaju i raspolažu zajednički i sporazumno. Takođe, smatra se da je upis na ime samo jednog supružnika, kada je reč o zajedničkoj imovini, izvršen na ime oba supružnika, osim ako je nakon upisa zaključen sporazum o deobi zajedničke imovine, bračni ugovor ili je o pravima supružnika odlučivao sud.
Zbog toga javni beležnik ne može jednostavno da posmatra samo ono što piše u katastru i zanemari činjenice koje mogu biti bitne za postojanje zajedničke imovine.
Ako je nepokretnost stečena tokom braka zajedničkim radom supružnika, pitanje ko mora da učestvuje u raspolaganju tom imovinom može biti od ključnog značaja.
Nije svaka imovina stečena u braku automatski zajednička
Ovo je još jedna važna stvar. Činjenica da je neko u braku ne znači da je svaka njegova imovina automatski zajednička imovina supružnika.
Porodični zakon razlikuje zajedničku i posebnu imovinu. Imovina koju je supružnik imao pre sklapanja braka, kao i imovina koju tokom braka stekne nasleđem, poklonom ili drugim pravnim poslom kojim pribavlja isključivo prava, predstavlja njegovu posebnu imovinu, u skladu sa zakonskim uslovima.
Zato se u praksi može dogoditi da osoba koja je u braku bude jedini vlasnik nepokretnosti koja predstavlja njenu posebnu imovinu.
U takvoj situaciji bračni status sam po sebi ne znači da drugi supružnik mora biti vlasnik nepokretnosti.
Šta ako supružnici žele da se nepokretnost smatra posebnom imovinom?
I tu javni beležnik ima važnu ulogu. Javnobeležnička praksa obuhvata situacije u kojima se prilikom sticanja nepokretnosti daje izjava da se, iako je kupac u braku, u konkretnom slučaju ne radi o zajedničkoj već o posebnoj imovini jednog supružnika.
Javnobeležnička komora je ranije posebno objašnjavala da se prilikom prometa nepokretnosti proverava bračni status upravo zbog pravila koja uređuju upis zajedničke imovine supružnika.
To je važno i za katastar, jer podaci o postojanju braka i supružniku mogu uticati na način na koji se pravo na nepokretnosti evidentira.
A šta ako je nepokretnost već upisana samo na jednog supružnika?
Ni tada stvar nije nužno završena samim upisom.
Porodični zakon propisuje da se smatra da je upis izvršen na ime oba supružnika i kada je izvršen samo na ime jednog, osim ako postoje zakonom predviđeni osnovi koji pokazuju drugačije – između ostalog sporazum o deobi zajedničke imovine, bračni ugovor ili sudska odluka.
Zato podatak iz katastra jeste veoma važan, ali kod bračne imovine ne mora biti jedini podatak koji određuje prava supružnika.
Uloga javnog beležnika nije da odlučuje umesto stranaka šta će uraditi sa svojom imovinom, već da u okviru zakonom poverenih ovlašćenja proveri uslove za pravni posao i njegovu zakonitost.
Kod solemnizacije ugovora beležnik mora da utvrdi relevantne činjenice, objasni strankama smisao pravnog posla i upozori ih na njegove posledice. Javnobeležnička komora upravo navodi da je beležnik dužan da ispita da li je pravni posao dozvoljen i da li je u skladu sa prinudnim propisima.
Drugim rečima, pitanje o bračnom statusu može biti deo provere da li osoba koja zaključuje ugovor zaista može samostalno da raspolaže imovinom koja je predmet tog ugovora.
Da li to znači da za svaki ugovor morate da dokazujete da ste neoženjeni ili neudati?
Ne treba praviti takav zaključak. Ne postoji pravilo po kojem javni beležnik za baš svaki mogući ugovor mora rutinski da proverava bračno stanje stranaka samo zato što su fizička lica.
Značaj tog podatka zavisi od prirode konkretnog pravnog posla.
Kod prometa nepokretnosti njegov značaj je naročito izražen zbog zakonskog režima zajedničke imovine supružnika i pravila koja se odnose na upis prava na nepokretnostima.
Zato se u svakodnevnom govoru često kaže da "notar proverava bračno stanje", ali preciznije je reći da javni beležnik proverava podatke koji su relevantni za konkretan pravni posao, a kod prometa nepokretnosti bračni status može biti presudan za utvrđivanje imovinskih prava i način upisa u katastar.
Šta je cilj cele procedure?
Cilj je da se spreči situacija u kojoj jedan supružnik raspolaže imovinom kao da je isključivo njegova, iako po zakonu može postojati pravo drugog supružnika.
Istovremeno, procedura omogućava da se jasno utvrdi kada je nepokretnost posebna imovina jednog supružnika, na primer kada je stečena nasleđem ili poklonom, odnosno kada postoje drugi pravni osnovi zbog kojih ne predstavlja zajedničku imovinu.
Zato pitanje javnog beležnika "Da li ste u braku?" kod ugovora koji se odnose na nepokretnosti nije formalnost bez razloga. Ono može biti jedan od podataka od kojih zavisi da li je pravni posao pravilno sačinjen, ko treba da učestvuje u njemu i kako će pravo biti evidentirano.
Bračni status sam po sebi ne određuje vlasništvo nad svakom nepokretnošću. Za konačnu ocenu važno je kako je i kada imovina stečena, da li je postojala zajednica života i da li postoje bračni ugovor, sporazum o deobi ili drugi relevantni pravni osnovi.
BONUS KLIP Pogledajte vesti o EXPO2027:
Za najnovije biznis vesti iz Srbije i sveta, pratite nas na Tiktoku, Fejsbuku i na našoj Instagram stranici.
Komentari (0)