Suvlasnik, po pravilu, može da raspolaže svojim udelom bez saglasnosti ostalih, ali ako želi da ga proda, mora da poštuje njihovo zakonsko pravo preče kupovine. To znači da svoj deo najpre mora da ponudi ostalim suvlasnicima, pod istim uslovima pod kojima namerava da ga proda drugom kupcu.
Ovo pitanje uređuju Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa i Zakon o prometu nepokretnosti. Njihove odredbe važne su za sve koji su nasledili deo kuće, zajedno sa rođacima poseduju plac ili žele da prodaju svoj udeo u drugoj nepokretnosti.
Može li suvlasnik da zabrani prodaju vašeg dela kuće?
Ne može da zabrani prodaju samo zato što se protivi dolasku novog suvlasnika. Prema Zakonu o osnovama svojinskopravnih odnosa, svaki suvlasnik može da raspolaže svojim delom bez saglasnosti ostalih, dok Zakon o prometu nepokretnosti propisuje obavezu prethodne ponude ostalim suvlasnicima kada se taj deo prodaje.
Drugim rečima, ako ste vlasnik polovine kuće, možete da odlučite da svoj udeo prodate. Međutim, ne možete jednostavno da pronađete kupca i zaključite prodaju, a da prethodno ne omogućite ostalim suvlasnicima da iskoriste svoje pravo preče kupovine.
Oni imaju mogućnost da kupe vaš udeo pod ponuđenim uslovima, ali nemaju pravo da zahtevaju da zauvek ostanete vlasnik samo zato što im se prodaja ne dopada.
Važno je razlikovati prodaju sopstvenog udela od prodaje cele kuće ili placa. Za prodaju cele nepokretnosti potrebna je saglasnost svih suvlasnika, jer nijedan od njih ne može samostalno da proda i tuđe udele.
Šta se dogodi kada se suvlasnici preduzeća posvađaju pročitajte OVDE.
Jedna od najčešćih zabluda javlja se kada se govori o nasledstvu i suvlasništvu. Ako je u katastru upisano da nekoj osobi pripada polovina kuće, to samo po sebi ne znači da je ona vlasnik prvog sprata, određene sobe ili fizički odvojene polovine dvorišta.
U takvoj situaciji reč je o idealnom suvlasničkom udelu, odnosno pravu na nepokretnosti izraženom razlomkom ili procentom.
Na primer, ako dve osobe imaju po jednu polovinu kuće, obe imaju suvlasnički udeo od 1/2 na celoj nepokretnosti. Činjenica da jedna osoba koristi prizemlje, a druga sprat ne znači automatski da su ti delovi pravno samostalne nepokretnosti.
Da bi određeni deo zgrade mogao da se prodaje kao posebna nepokretnost, potrebno je da za to postoje odgovarajući pravni i katastarski uslovi.
Zbog toga kupac koji kupuje idealni udeo ne postaje automatski vlasnik određenog sprata ili sobe, već stupa na mesto prodavca kao suvlasnik nepokretnosti.
Kako se ostvaruje pravo preče kupovine?
Zakon o prometu nepokretnosti propisuje da suvlasnik koji namerava da proda svoj udeo mora prethodno da ga ponudi ostalim suvlasnicima.
Ponuda mora biti u pisanom obliku i treba da sadrži podatke o nepokretnosti, udelu koji se prodaje, ceni i ostalim uslovima prodaje. Ona se istovremeno dostavlja svim nosiocima prava preče kupovine, preporučenim pismom.
To znači da prodavac ne bi trebalo da ponudi udeo samo jednom suvlasniku, a da ostale zaobiđe. Potrebno je omogućiti svim zakonskim nosiocima prava da se izjasne pod jednakim ponuđenim uslovima.
Posebno je važno da ponuda odgovara stvarnim namerama prodavca. Ako se udeo nudi za 50.000 evra uz plaćanje u celosti, prodavac ne bi trebalo da trećem kupcu kasnije omogući nižu cenu ili povoljnije uslove plaćanja, a da prethodno takve uslove ne ponudi suvlasnicima.
Koliko vremena suvlasnici imaju da prihvate ponudu?
Rok za izjašnjenje iznosi 15 dana od dana prijema ponude. Suvlasnik koji želi da iskoristi pravo preče kupovine treba da se u tom roku pisanim putem izjasni da prihvata ponudu, u skladu sa zakonskim pravilima.
Ako se u predviđenom roku ne izjasni na propisan način, prodavac može da proda svoj udeo drugom licu, ali ne pod povoljnijim uslovima od onih koji su ponuđeni suvlasnicima.
Ako ponudu prihvati više suvlasnika, prednost ima onaj koji ima veći suvlasnički udeo. Ukoliko više zainteresovanih suvlasnika ima jednake udele i prema zakonu imaju isto prvenstvo, prodavac može da odluči kome će prodati svoj deo.
Važno je i da prihvatanje ponude bude u skladu sa njenim uslovima. Ako suvlasnik pristane da kupi udeo, ali traži nižu cenu ili drugačiji način plaćanja, to se ne smatra prihvatanjem prvobitne ponude pod istim uslovima.
Prodali su nekretninu bez vašeg znanja? U nekim slučajevima možete da poništite ugovor, detalje pročitajte OVDE.
Da li svoj deo možete prodati drugom kupcu za nižu cenu?
Ovo je jedna od najvažnijih stvari za vlasnike koji žele da prodaju deo kuće ili placa.
Ako suvlasnici odbiju ponudu ili se ne izjasne u roku, prodavac može da zaključi ugovor sa trećim licem. Međutim, ne može da mu ponudi povoljnije uslove od onih koje je prethodno ponudio nosiocima prava preče kupovine.
Na primer, ako je suvlasnicima ponuđen udeo za 60.000 evra, prodaja drugom kupcu za 55.000 evra predstavljala bi prodaju pod povoljnijim uslovima. U takvoj situaciji potrebno je ponovo sprovesti postupak ponude, ovog puta pod izmenjenim uslovima.
Isto pravilo važi kada prodavac promeni druge bitne uslove, poput načina ili roka plaćanja, tako da oni postanu povoljniji za novog kupca.
Ako udeo nije prodat trećem licu u roku od godinu dana od dana kada suvlasnik nije prihvatio ponudu, pre ponovne prodaje mora se ponoviti postupak propisan zakonom.
Ako vlasnik proda svoj udeo, a prethodno ga nije ponudio licima koja imaju pravo preče kupovine, ili ga proda trećem licu pod povoljnijim uslovima, može doći do sudskog spora.
Zakon predviđa mogućnost da nosilac povređenog prava tužbom zahteva da ugovor o prodaji nema dejstvo prema njemu i da mu se nepokretnost proda i preda pod istim uslovima.
Rok za podnošenje tužbe iznosi 30 dana od dana kada je nosilac prava saznao za prodaju, a najkasnije dve godine od dana zaključenja ugovora o prodaji.
Prilikom podnošenja tužbe potrebno je ispuniti i zakonske uslove koji se odnose na polaganje odgovarajućeg novčanog iznosa kod suda. Zbog toga je važno da osoba koja smatra da joj je pravo povređeno što pre zatraži stručnu pravnu pomoć i proveri rokove i potrebnu dokumentaciju.
Ovi rokovi su posebno značajni jer propuštanje zakonom predviđenog roka može uticati na mogućnost zaštite prava.
BONUS KLIP Pogledajte vesti o EXPO2027:
Za najnovije biznis vesti iz Srbije i sveta, pratite nas na Tiktoku, Fejsbuku i na našoj Instagram stranici.
Komentari (0)