Prolazeći pored redova praznih kabina, ovaj 70-godišnji magnat nekretnina seda za okrugli sto pored stola pretrpanog nagradama i gomilama papira.

Izvlači istrošen dokument iz 1985. godine. Ponudu za svoj prvi posao kupovine tri stambene zgrade, uključujući jednu koja se vidi sa prozora njegove kancelarije koju će uskoro napustiti u predgrađu Filadelfije, King of Prussia. „Upravo sam ovo našao, čistio sam kancelariju juče“, kaže, iako ima malo dokaza o bilo kakvom pakovanju. „Pozajmio sam 55 miliona dolara i bio sam spreman. Imao sam 1.400 stanova, tri stambena kompleksa. Ovo je jedan od njih“.

Danas Morgan Properties obuhvata više od 95.000 stambenih jedinica u 19 država. Oko polovine tih jedinica je većinski u vlasništvu firme, dok je ostatak podeljen sa spoljnim investitorima. To je dovoljno da Morgan Properties sada zauzme treće mesto po veličini vlasnika stanova u zemlji (iza milijardera Boba Fejta i njegove kompanije Grejstar, te berzanske firme Mid-America Apartment Communities). I da Morgan prvi put dospe na Forbes listu 400 najbogatijih Amerikanaca za 2024. godinu, na mesto broj 240, sa imovinom vrednom 5,5 milijardi dolara.

Uspeh njegove firme takođe je podigao njegov profil. Pridružio se grupi koja je prošle godine podržala kupovinu NFL tima Vašington Komandersa za šest milijardi dolara. Postao je i poznato ime u filantropskoj sceni Filadelfije, kao veliki donator Temple univerziteta i Dečije bolnice u Pensilvaniji.

[caption id="attachment_110330" align="alignnone" width="1000"] Foto: Shutterstock[/caption]

Investiranje u stanove klase B


Uspeh je postigao ulaganjem u starije stambene zgrade u gradovima srednje veličine i brzim renoviranjem kako bi povećao kirije. Dok su mnogi investitori ulazili u brzorastuće metropole Sunčevog pojasa, Morgan je krenuo suprotnim putem. Kupovao je portfelje u manje popularnim mestima kao što su Reding, Pensilvanija (rodno mesto Tejlor Svift) i Ročester, Njujork, gde je njegova firma postala najveći vlasnik stanova nakon što je 2019. kupila više od 18.000 jedinica za 1,9 milijardi dolara. Kako je postpandemijski bum splasnuo u gradovima poput Atlante i Nešvila, najbrži rast kirija u zemlji sada se beleži u mestima poput Indijanapolisa, Kolumbusa i Fajetvila, gde Morgan Properties ima prisustvo.

- Kupujemo na tržištima na kojima ljudi ne žele da kupuju. I Volstrit nam ne govori šta da radimo jer nas nije briga šta Volstrit misli“, kaže o svojoj privatnoj firmi. „Kupili smo veliki portfelj u Indijani, kupili smo veliki portfelj u Ohaju. Najveći smo vlasnici u Ročesteru, Njujorku, tržište je sjajno. Ljudi su svuda- rekao je on

Morgan uglavnom ulaže u ono što je poznato kao stanovi ‘klase B’. To su starije nekretnine koje ciljaju stanare sa nižim primanjima nego što su oni privučeni luksuznim zgradama. (Jedan kompleks koji poseduje u Elmvud Parku, Nju Džersi, datira iz 1950. godine.) Iako možda nisu toliko vredne kao novoizgrađeni luksuzni stanovi, Morganove nekretnine obično pružaju stabilniji novčani tok i manje fluktuiraju tokom recesija, kada se stanari koji ne mogu priuštiti skuplje zgrade odlučuju za jeftinije opcije.

- Dobro vođeni, dobro kapitalizovani portfelji klase B mogu apsolutno dobro poslovati - kaže Majkl Gorman, analitičar za nekretnine u firmi BTIG.

- Takođe imaju tendenciju da privlače više pažnje investitora kada postoji rizik od ekonomske usporenosti- dodao je on.

[caption id="attachment_110331" align="alignnone" width="1000"] Foto: Shutterstock[/caption]

Ne ulaže u novogradnju


Ono što Morgan ne radi jeste ulaganje u novu izgradnju ili zgrade koje ciljaju klijente sa visokim prihodima.

-Mi smo stambeni objekti za radnu snagu. Naše kirije su negde između 1.500 i 1.800 dolara mesečno, ne 1.800 do 4.000. I veoma sam optimističan u pogledu proizvoda koji nudimo i onoga što radimo. To je pokušaj da pružimo najbolji proizvod po najboljoj ceni kako bi se ljudi osećali dobro u svom domu - kaže Morgan

Međutim, nisu svi uvek saglasni. Morgan Properties suočila se sa tužbama stanara u Pensilvaniji i Merilendu, koji su tvrdili da je firma odbijala zahteve za smeštaj osoba sa invaliditetom i dozvolila najezdu stenica. Morgan je rešio oba slučaja, a firma tvrdi da ima posvećen tim za korisničku podršku kako bi odgovorila na žalbe stanara.

- Moramo biti sigurni da dobro komuniciramo. To uopšte nije laka dinamika, ali imamo dobru reputaciju - kaže Morganov sin Džejson, 34, koji zajedno sa svojim bratom Džonatanom, 39, radi kao kopredsednik firme.

-Kupujemo starije nekretnine, ali ćemo ih renovirati koliko god možemo - navodi Džejson Morgan.

Za razliku od velikih firmi koje su listirane na berzi ili institucionalnih investitora sa milijardama dolara na raspolaganju, Morgan Properties ima porodični dodir koji može biti prednost pri poslovanju na manjim tržištima – posebno kada pravi velike akvizicije koje ga iznenada pretvaraju u najvećeg lokalnog stanodavca.

- Oni donose savršen spoj malog porodičnog biznisa i institucionalnog obima - kaže Aleks Amoreze, broker iz CBRE u Ročesteru.

-Imaju resurse i kapital velike firme, ali takođe razumeju nijanse [manjeg] tržišta. To je kao najbolje iz oba sveta - naglašava Amoreze, prenosi Forbs.

Za najnovije biznis vesti iz Srbije i sveta, pratite nas na našoj Instagram stranici.