TOTALNI OBRT NA TRŽIŠTU Šta se isplati – rentanje ili kupovina stana

Stanko Stamenković | 16:09 | 08.07.23 Nekretnine

Čekati malo bolje vreme.

Foto: Shutterstock

Totalni obrt na tržištu. Ako uzmemo u obzir strahovit rast kamata na kredite u Srbiji, kao i tvrdoglavo visoke cene i kvadrata i najma stanova, svi koji su ove godine odlučili da reše svoje stambeno pitanje nalaze se pred gotovo nerešivom dilemom: Rata ili renta?

Blic je uradio računicu, na primeru stana u novogradnji od 55 kvadrata na Novom Beogradu i rezultat je iznenađenje.

Ovu odluku je do pre par godina bilo lako doneti. Izuzetno povoljni uslovi kreditiranja i niže cene kvadrata stvorile su uslove na tržištu da maltene svi mogu da kupe sebi nekretninu. Danas to više nije slučaj, što zbog izuzetno neizbalansirane ponude i potražnje na tržištu nekretnina koje drže prosečne cene kvadrata tvrdoglavo visokim, što zbog visokih kamatnih stopa za stambene kredite. Za gore navedeni primer stana bukvalno je nemoguće dobiti ratu manju od 600 evra.

Što se kirija tiče, iako od početka godine beležimo pad cena najma na nekim lokacijama u Srbiji, kirije su i dalje više nego što su bile pre par godina. U slučaju stana od 55 kvadrata na Novom Beogradu, prema aktuelnoj ponudi jednog oglasnog portala, najmanje što treba da odvojite je 450 evra, ali radi se o stanu koji je zreo za renoviranje i koji je opremljen evidentno starim nameštajem. Da biste iznajmili stan iz novogradnje na ovoj lokaciji u Beogradu računajte da morate da date u proseku oko 600 evra.

Računica za stan od 55 kvadrata na Novom Beogradu

Uzmimo na primer srednji slučaj, tj. da želite da kupite stan na Novom Beogradu, površine 55 kvadrata, i ako pronađete nešto pristojniju, tj. nižu cenu od recimo 2.000 evra po kvadratu, vama će za kupovinu tog stana trebati 110.000 evra okruglo.

Primeri rata za stan od 110.000 evra

Vratimo se na računicu za primer jednog stana od 55 kvadrata na Novom Beogradu, u novogradnji. Kako banke zahtevaju da imate da date učešće, ono je uglavnom od 20 odsto cene stana pa naviše, sa rokom od 30 godina, vama će program otplate stambenog kredita izgledati ovako:

Rata vezana za 3M euribor:

Cena nekretnine: 110.000 evra

Iznos učešća: 20 odsto cene stana (tj. 22.000 evra)

Kamata: 7,5 % (vezana za 3M euribor)

Mesečna rata: 619,5 evra

U ovom slučaju, ukupno banci vraćate 221.511 evra, tj. čak 133.511 evra čiste kamate.

Rata vezana za 6M euribor:

Cena nekretnine: 110.000 evra

Iznos učešća: 20 odsto cene stana (tj. 22.000 evra)

Kamata: 8,2 %

Mesečna rata: 658 evra

U ovom slučaju, ukupno banci vraćate 236.888 evra, tj. čak 148.888 evra čiste kamate. Ukoliko isti stan želite da otplatite za 20 godina, rata će logično biti viša, ali vratićete manje kroz kamatu. Koliko tačno je u ovom slučaju rata pogledajte ispod:

Rata vezana za 3M euribor:

Cena nekretnine: 110.000 evra

Iznos učešća: 20 odsto cene stana (tj. 22.000 evra)

Kamata: 7,5 %

Mesečna rata: 708,92 evra

Iako je u slučaju manjeg roka otplate rata veća skoro 100 evra, za 20 godina treba da vratite 170.141 evro, tj. 82.141 evra kamate.

Rata vezana za 6M euribor:

Cena nekretnine: 110.000 evra

Iznos učešća: 20 odsto cene stana (tj. 22.000 evra)

Kamata: 8,2 %

Mesečna rata: 747 evra

U ovom slučaju ukupno vraćate 179.294 evra, tj. 91.294 evra čiste kamate.

Kako se računaju rate na kredite

Ako pogledamo aktuelnu ponudu banaka, prvo na šta treba obratiti pažnju su kamate koje direktno određuju visinu mesečne rate. Već skoro godinu dana banke na našem tržištu nude isključivo promenljive kamate za stambene kredite, što znači da se na fiskni iznos kamatne stope koje banke ističu uglavnom dodaju ili tromesečni ili šestomesečni euribor.

Osnove kamatne stope trenutno se kreću između 3,4 i 4 odsto i kada na to dodamo 3M ili 6M euribor, takozvane nominalne stope se penju na između 7 i 7,88 odsto.

Na to banke još dodaju i ostale troškove obrade kredita (kao što su naknada za obradu zahteva, osiguranje katastar, notar, procenitelj…), i na kraju kamate budu više za dodatnih 0,5 do 1 odsto. Dakle, banke u aktuelnoj ponudi trenutno nude konačnu kamatu u visini od 7,5 pa i do 8,8 odsto.

Što se tiče roka otplate on je i dalje u ponudama banaka isti ili 20 ili 30 godina.

Totalni obrt na tržištu – Euribor na korak od 4 odsto

Trenutna vrednost euribora se opasno približava granici od 4 odsto, koja je poslednji put zabeležena tokom ekonomske krize 2008. godine. Tačnije, šestomesečni euribor(6M) iznosi 3,895 odsto, dok tromesečni Euribor iznosi 3,589 odsto (3M). Kako bar jedna banka u Srbiji vezuje svoje stambene kredite za jednomesečni Euribor (1M), važno je istaći i da je njegova vrednost oko 3,393 odsto.

Kirija za stan od 55 kvadrata

Za razliku od prošle godine kada su kirije „podivljale“, i kada su veći faktor u određivanju cene imale ponuda i potražnja zbog ogromnog priliva ruskih državljana u prestonicu, danas to više nije slučaj.

Kada pogledamo aktuelnu ponudu stanova koji se iznajmljuju na Novom Beogradu, vidimo da na cenu izdavanja najviše utiču 3 faktora: lokacija, površina i opremljenost stana. U svakom slučaju, stan površine oko 55 kvadrata teško da ima ispod 450 evra opremljen stan površine oko 50 kvadrata sada na Novom Beogradu ne možete da nađete.

Ako uzmemo u obzir faktor lokacije oni koji se ne nalaze na vrhunskim i najpopularnijim lokacijama izdaju se po cenama od 450 do 650 evra, dok cene za neke lokacije (kao što je na primer jedan u blizini hotela Jugoslavija) mogu ići i preko 900 evra.

Takođe, što je i logično, oni stanovi koji su skoro renovirani i koji su bolje opremljeni za nijansu su skuplji i kirije mogu prebaciti i daleko preko 1.000 evra mesečno. U svakom slučaju za bolje opremljene stanove kirije se kreću između 600 i 800 evra.

Dakle, za iznajmljivanje sličnog stana na Novom Beogradu u proseku, kada se uzmu u obzir sve varijante, će vam biti potrebno od 450 pa do 700 evra u proseku.

Za najnovije biznis vesti iz Srbije i sveta, pratite nas na našoj Instagram stranici.