Kupovina ili prodaja stana pod hipotekom je moguća, evo i kako

Tamara Đurđević | 12:30 | 15.12.23 Nekretnine

Samo jedna stvar nosi određenu dozu rizika.

Nekretnine, Kupovina stana, Hipoteka, prodaja stana pod hipotekom

Foto: Shutterstock

Dok otplaćujete stambeni kredit, može se desiti da razmišljate o promeni stambenog prostora kako biste bolje zadovoljili svoje dugoročne potrebe.

Ukoliko želite preseljenje iz manjeg grada u veći i zanimaju vas stanovi na prodaju u Beogradu zbog većih poslovnih mogućnosti. U potrazi za stanom, naišli ste na savršen dom, ali se postavlja pitanje prodaje, s obzirom da je već pod hipotekom, a vi sami otplaćujete stambeni kredit.

Kako postupiti u ovoj situaciji i da li je moguće prodati nekretninu koja još nije potpuno otplaćena? Da, postoji mogućnost prodaje, ali ovaj proces zahteva određene korake i procedure kako bi bio uspešan.

Istražujemo mogućnosti i korake koje možete preduzeti ako se odlučite da krenete ovim putem.

Kako promeniti nekretninu opterećenu hipotekom?

U situaciji kada razmišljate o promeni svoje hipotekom opterećene nekretnine, postoje različite opcije koje možete uzeti u obzir.

Jedna od mogućnosti je prodaja trenutne nekretnine i kupovina nove. Ova alternativa vam omogućava da zadržite vrednu investiciju i potencijalno ostvarite prihod kroz izdavanje.

Ako se odlučite za prodaju, postupak će, prema informacijama stručnjaka sa portala za promet nekretnina „NađiDom“, zavisiti od pravila i opcija koje banke nude.

Evo nekoliko mogućnosti:

1. Kupovina u kešu: Kupac potpisuje ugovor o kupoprodaji i isplaćuje obaveze po kreditu u kešu. Potrebna je izjava koja omogućava novom vlasniku da upiše stan na svoje ime.

2. Isplata kredita: Kupac dobija „pismo o namerama“ i potvrdu o preostalom dugu od banke. Ovo omogućava rešavanje uslova za skidanje hipoteke. Kupac nastavlja otplatu kredita, pribavlja brisovnu dozvolu od banke i preuzima prava i obaveze od prodavca.

3. Prebacivanje hipoteke: Prodavac prenosi hipoteku na svoju drugu nekretninu, oslobađajući prodavani stan od tereta hipoteke. Sam prodavac može da ukloni hipoteku do dana zaključenja ugovora s kupcem, isplaćujući kompletan dug banci, često koristeći sredstva od kupca kao kaparu.

Kada se hipoteka ovako obriše iz evidencije Katastra, prodavac dostavlja kupcu list nepokretnosti, potpuno bez zabeležbi ili tereta, čime se omogućava zaključenje kupoprodajnog ugovora.

Razmotrite visinu duga prodavca stana

Komplikacije mogu proizaći iz visine duga prodavca stana. Idealno je da visina prodavčevog duga bude jednaka visini kredita koji kupac podiže.

Međutim, banka može da odbije iznos kredita ako nije dovoljan da pokrije prodavčev dug, posebno ako prosečna plata nije dovoljno visoka.

U situaciji gde je prodavčev dug veći od iznosa kredita koji podiže kupac, banka će zahtevati da prodavac prvo smanji dug kako bi se iznosi izjednačili.

Ovo obavezno prilaganje potvrde o izmirenju dela duga služi kao dokaz i olakšava proces.

Kako postupiti ako prodavac ne vrati dug banci?

Čak i ako prodavac nije potpuno vratio dug banci, kupovina nekretnine je i dalje moguća. Kupac treba da isplati deo novca na namenski račun prodavca, koji pokriva iznos duga.

Taj iznos se potom odbija od cene stana. Preostali deo novca uplaćuje se na tekući račun prodavca.

Nakon uplate, prodavac stana pokreće postupak za brisanje hipoteke u službi za katastar. Pre zaključenja ugovora, prodavac dobija pismo o namerama od banke, gde se banka obavezuje na izdavanje dozvole za brisanje hipoteke nakon potpunog izmirenja duga. Banka takođe izdaje potvrdu o stanju duga.

Koja je najrizičnija opcija prilikom kupovine stana pod hipotekom?

Najrizičnija opcija prilikom kupovine stana pod hipotekom je kada kupac izmiruje celokupni iznos za nekretninu direktno na tekući račun prodavca.

Međutim, umesto da novac direktno ide banci kao u uobičajenoj hipoteci, prodavac preuzima odgovornost da iskoristi novac od prodaje stana kako bi namirio dug koji kupac ima prema banci. Drugim rečima, umesto da kupac direktno izmiri dug banci, prodavac to čini u njegovo ime koristeći sredstva od prodaje stana.

Nakon toga, procedura brisanja hipoteke je ista kao i u drugim slučajevima. Međutim, ova opcija može biti izuzetno rizična za kupca, s obzirom na mogućnost da prodavac ne ispuni dogovor i ne izvrši uplatu banci.

U slučaju neuspeha, kupac ostaje vlasnik stana, ali sada nosi i teret hipoteke. To znači da banka može da proda stan ako kupac ne namiri dug.

Prednosti kupovine stanova pod hipotekom

Potencijalni kupci često biraju stanove sa uređenom papirologijom, težeći sigurnoj kupovini, brzoj upotrebi i eventualnoj budućoj prodaji. Kupovina stana pod hipotekom može doneti dodatnu sigurnost, jer je pravna služba banke već proverila njenu ispravnost.

Eventualni problemi mogu nastati kod nekretnina bez regulisanih uslova za upotrebnu dozvolu, što može otežati mogućnost kreditiranja.

Stan koji je već bio pod hipotekom ima već rešena pravna pitanja, a proces kupovine zahteva samo praćenje bančinih zahteva, prikupljanje potrebne dokumentacije i izmirivanje duga na odgovarajući način.

Dakle, proces prodaje stana pod hipotekom je jasno definisan, pravno validan i ne nosi rizike ni za prodavca ni za kupca uz poštovanje celokupne procedure.

Za najnovije biznis vesti iz Srbije i sveta, pratite nas na našoj Instagram stranici