Vlasnik ne može uvek da bira kupca - komšija može imati pravo koje mnogi ne znaju

Vlasnik parcele koji želi da je proda ne može uvek potpuno slobodno da izabere kupca. Kada je reč o poljoprivrednom zemljištu, zakon u određenim slučajevima predviđa pravo preče kupovine, što znači da određena lica imaju prednost u odnosu na druge zainteresovane kupce.

Prodaja parcele na prvi pogled deluje jednostavno. Vlasnik pronađe zainteresovanog kupca, dogovori cenu i zaključi ugovor.

Međutim, kada je u pitanju poljoprivredno zemljište, pre prodaje treba proveriti da li postoji pravo preče kupovine.

To pravo može značiti da vlasnik pre prodaje mora da ponudi parcelu određenim licima koja imaju zakonsku prednost.

Da li komšija mora prvi da dobije ponudu?

Odgovor nije jednostavno „da“.

Komšija može imati pravo preče kupovine, ali samo ako su ispunjeni uslovi koje propisuje zakon.

Kod prodaje poljoprivrednog zemljišta prednost najpre može imati suvlasnik parcele koja se prodaje.

Ako nema suvlasnika koji koristi svoje pravo, u određenim slučajevima prednost ima vlasnik susednog poljoprivrednog zemljišta.

Zato nije dovoljno da neko samo živi u susedstvu ili da ima bilo kakvu parcelu pored zemljišta koje se prodaje. Mora da ispunjava zakonske uslove.

Šta ako se parcela graniči sa više komšija?

Situacija može biti komplikovanija kada se zemljište koje se prodaje graniči sa više poljoprivrednih parcela.

U tom slučaju ne može vlasnik jednostavno da izabere jednog komšiju i odluči da samo njemu ponudi zemljište.

Prednost se određuje prema zakonskim pravilima.

Kod susednih poljoprivrednih parcela značajno je koliko se zemljište jednog suseda graniči sa parcelom koja se prodaje, a zakon predviđa pravila i za slučajeve kada više vlasnika ima jednake uslove.

Kako se komšiji nudi parcela?

Kada postoji pravo preče kupovine, ponuda ne bi trebalo da bude samo usmeni dogovor.

Ponuda se daje u pisanom obliku i treba da sadrži važne podatke o prodaji, uključujući cenu i ostale uslove pod kojima se parcela prodaje.

Lice koje ima pravo preče kupovine ima zakonski rok da se izjasni da li prihvata ponudu.

Rok za izjašnjenje je 15 dana od prijema ponude.

Zbog toga je važno sačuvati dokaz o tome kada je ponuda poslata i kada ju je osoba primila.

Može li parcela posle toga da se proda drugom kupcu?

Može, ukoliko lice koje ima pravo preče kupovine ne prihvati ponudu u predviđenom roku.

Međutim, vlasnik ne bi trebalo da nakon toga promeni uslove prodaje u korist novog kupca.

Ako je parcela prethodno ponuđena komšiji po određenoj ceni i uslovima, a zatim prodata drugom licu pod povoljnijim uslovima, može nastati problem sa pravom preče kupovine.

Zbog toga se pre zaključenja ugovora mora voditi računa da se poštuje procedura i da se prodaja obavi pod uslovima koji su prethodno ponuđeni.

Šta ako vlasnik preskoči komšiju?

Ovo je najvažniji deo za vlasnike koji planiraju prodaju.

Ako postoji lice koje ima zakonsko pravo preče kupovine, a vlasnik mu ne ponudi parcelu pre nego što je proda drugom kupcu, može doći do sudskog spora.

Lice čije je pravo preče kupovine povređeno može tražiti sudsku zaštitu pod uslovima predviđenim zakonom.

Drugim rečima, preskakanje procedure ne mora da bude samo formalni propust. Može da dovede do ozbiljnih problema i nakon što je kupoprodaja već završena.

Suvlasnik ima prednost

Posebno je važno proveriti da li parcela ima jednog vlasnika ili postoji više suvlasnika.

Ako postoji suvlasnik, on ima prednost u odnosu na vlasnika susednog poljoprivrednog zemljišta.

Zbog toga se pre prodaje mora utvrditi ko je upisan kao vlasnik parcele i da li postoje druga lica koja imaju pravo preče kupovine.

Ne odnosi se na svaku parcelu

Jedna od najčešćih zabluda jeste da svako zemljište mora prvo da bude ponuđeno komšiji.

To nije tačno.

Pravo preče kupovine zavisi od vrste zemljišta i konkretne pravne situacije.

Posebna pravila postoje za poljoprivredno zemljište, dok se ne može automatski zaključiti da vlasnik susedne parcele ima isto pravo kada je u pitanju građevinsko ili druga vrsta zemljišta.

Zato je pre prodaje važno proveriti kako je parcela upisana i koji se propisi primenjuju.

Šta treba proveriti pre prodaje?

Vlasnik koji planira da proda poljoprivredno zemljište trebalo bi pre dogovora sa kupcem da proveri:

• da li postoji suvlasnik;
• da li susedne parcele ispunjavaju uslove za pravo preče kupovine;
• ko ima prednost prema zakonskom redosledu;
• kako treba sastaviti i poslati ponudu;
• kada počinje i kada ističe rok za odgovor;
• da li će parcela biti prodata pod istim uslovima koji su navedeni u ponudi.

Kod vrednijih parcela ili komplikovanijih vlasničkih odnosa, najbolje je da proceduru pre prodaje provere javni beležnik ili advokat.

Dakle, da li morate prvo da ponudite parcelu komšiji?

Ako prodajete poljoprivredno zemljište, moguće je da morate da ga prvo ponudite licu koje ima pravo preče kupovine. Međutim, komšija nije automatski prvi na listi.

Ako postoji suvlasnik, on ima prednost. Tek potom se, pod zakonskim uslovima, razmatra pravo vlasnika susednog poljoprivrednog zemljišta.

Zato pre prodaje parcele nije dovoljno samo pronaći kupca i dogovoriti cenu. Najpre treba proveriti da li postoji pravo preče kupovine i kome se ponuda mora uputiti.

Jedan preskočen korak može kasnije da dovede do spora, zbog čega je pravilna procedura jednako važna kao i sam kupoprodajni ugovor.

BONUS KLIP Pogledajte vesti o EXPO2027:

Za najnovije biznis vesti iz Srbije i sveta, pratite nas na Tiktoku, Fejsbuku i na našoj Instagram stranici.