POSKUPLJENJE NEKRETNINA DO 30 ODSTO Kako najbolje da profitirate od prodaje stana, sve zavisi od lokacije

BizPortal/Kurir | 14:03 | 26.04.22 Nekretnine

Kvadrati su generalno poskupeli na svim opštinama u Srbiji.

youtube.com/Portal Informer/prinscreen

U prva tri meseca ove godine investiranje u nepokretnosti u Srbiji poraslo je za 23,1 odsto u odnosu na isti period prošle godine, koja je do sada bila rekordna po ulaganju u nekretnine u Srbiji. U odnosu na predkriznu 2019. godinu količina investiranog novca je čak udvostručena i sada iznosi 1,6 milijardi evra, pokazuje najnoviji izveštaj Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) o tršištu nepokretnosti.

Najviše novca investirano je u stanove – 889,5 miliona evra, a uporedo sa rastom broja zaključenih kupoprodajnih ugovora, primetan je i rast cena kvadrata.

Najdimaničnije tržište nekretnina i dalje je u Beogradu, gde je za godinu dana kvadrat u starogradnji, prema izveštaju RGZ, poskupeo za 15 odsto te mu je prosečna cena dostigla 1.680 evra, za razliku od 1.459 evra koliko je kvadrat u Beogradu prosečno koštao u prvom kvartalu 2021.

Najskuplji kvadrati od čak 4.902 evra u starogradnji i dalje su na opštini Stari grad, dok je nastakuplji kvadrat stana u novogradnji prodat u Beogradu na vodi po ceni od 9.115 evra.

Kada je reč o glavnom gradu, primetno je poskupljenje stanova na opštini Palilula, gde je za godinu dana novogradnja skočila za čak 28 odsto, te je prosečna cena kvadrata 2.553 evra. Starogradnja je u ovoj opštini takođe poskupela za 19 odsto, pa se cene kvadrata kreću u rasponu od 765 do 3.300 evra.

Za 15 odsto su veće cene starogradnje na opštini Novi Beograd, gde se kvadrat sada kreće u rasponu od 745 do 3.857 evra, dok je na opštini Stara Rakovica kvadrat starogradnje poskupeo za 17 odsto i kreće se u rasponu od 818 do 1.683 evra.

Kvadrati su generalno poskupeli na svim opštinama glavnog grada, a poskupljenje nije zaobišlo ni ostale gradove u Srbiji.

U Nišu je starogradnja skočila za čak 23 odsto, i kvadrat tamo sada u proseku košta 1.020 evra. U Novom Sadu su nekretnine poskupele za 21 odsto, pa je sadašnja prosečna cena kvadrata u starogradnji 1.517 evra.

Agenti za nekretnine tvrde da još nema pokazatelja koji govore da će rast cena stanova i kuća u Srbiji uskoro usporiti, dok je naročito od izbijanja ukrajinske krize sve veći broj kupaca u Srbiji. Pored domaćih građana potražnju za nekretninama podižu i Rusi i Ukrajinci koji se doseljavaju u našu zemlju.

Budući da nekretnine važe za „sigurnu luku“ ulaganja novca naročito u ovakvim kriznim vremenima, u Srbiji se sve učestalije pominje nov model poslovanja na ovom tržišti, takozvani house flipping.

Šta je house flipping

House flipping bi u bukvalnom prevodu značilo “obrtanje stanova”. Ono što zapravo house flipping znači jeste strategija za brz profit ostvaren kupovinom i prodajom nekretnine.

Osnovna ideja koja stoji iza toga je da investitor pronađe na tržištu stan po veoma povoljnoj ceni, preuredi ga i potom proda po većoj ceni. Ceo proces bi trebalo da traje što kraće kako bi se vrlo brzo obrnulo više stanova i maksimizirao profit. Ova strategija investiranja bi mogla da da veoma dobre rezultate kada se primeni na tržištima koja su u ekspanziji i koja imaju velikog potencijala, objašnjeno je u tekstu na sajtu Wiener Stadtische osiguranja.

Kupiš jeftino

Jedan od preduslova za dobro obavljen posao prilikom house flippinga čini upravo prvi korak: kupovina stana po jako niskoj ceni. Obično se ovde traže stanovi koji su u veoma lošem stanju i čija je cena zbog toga drastično niža od tržišne. Većina kupaca koji stan kupuju za sebe reaguju emotivno prilikom kupovine i zbog toga se često ne odlučuju za kupovinu stana koji je u jako lošem stanju čak i kada računica kaže da se takav stan može opremiti i da troškovi neće preći razliku između ponuđene i tržišne cene stana. To upravo dovodi do smanjene potražnje za takvim stanovima dajući šansu onima koji se bave house flippingom da do stana dođu po nešto nižoj ceni što već u startu stvara prostor za dobru zaradu. Ovde treba voditi računa i o načinu finansiranja investicije. Jedna od čestih grešaka koje se prave jeste odluka o finansiranju investicije iz kredita koja u ceo proces unosi još jednu dozu rizika te stvara dodatni pritisak na investitora da što pre izađe iz procesa (proda nekretninu) čime bi verovatno u velikoj meri smanjio potencijalnu dobit.

Renoviraš

Drugi korak čini uređivanje samog stana. Ovaj korak sa sobom donosi dosta nepredvidivosti naročito ako se prilikom prvog gledanja stana ne ustanove svi nedostaci, a ne samo oni koji su na prvi pogled vidljivi. Greške naprevljane prikom analize nedostataka stana mogu značajno uticati na troškove koji nastaju prilikom renoviranja. Najčešća greška koja se javlja prilikom renoviranja jeste kada se pretera u tome. Obično neiskusni investitori i oni koji emotivno reaguju, gledaju da stan opreme što bolje, kao da će se nakon renoviranja sami useliti u isti. Takav pristup može dovesti do velikih troškova. Ono što svakako ne treba zaboraviti jeste da ma koliko stan bio opremljen, njegova cena je limitirana lokacijom na kojoj se nalazi, te s toga ne treba preterivati u samom opremanju već dobro proceniti troškove već prilikom kupovine stana.

Profitiraš

Treći korak je prodaja stana. Ako se prethodna dva koraka odrade kako treba, preostaje samo još prodaja stana po što boljoj ceni. Ovde treba voditi računa ne samo o ciljanoj ceni po kojoj bi stan mogao da se proda nego i vreme za koje bi data transakcija mogla da se obavi. Cilj je ostvariti što veći profit za što kraće vreme. Nekada je mnogo bolje zatvoriti transakciju veoma brzo uz minimalni profit nego čekati dugo na bolju ponudu jer svako obavljanje prodaje i ostvarivanje profita ostavlja još više prostora za dalja investiranja čime se profit umnožava. Na kraju krajeva, potrebno je osluškvati i tržište, koje će umnogome uticati na odluku između prodaje po visokoj ceni uz čekanje ili prodaje po nižoj ceni uz bržu realizaciju.

Na kraju, treba napomenuti da house flipping zahteva ulaganje velike količine kako novca tako i vremena, posvećenost istraživanju i planiranju kao i veliku strpljivost. U većini slučajeva se pokazalo da je to posao koji je mnogo teži nego što na prvi pogled izgleda i da nije za svakaga ali sa druge strane ako se pridržavate pravila i pratite dobre primere iz prakse vrlo brzo možete ostvariti dobre rezultate, objašnjeno je u tekstu osiguravajuće kuće.

Inače, ovaj model poslovanja sa nekretninama uveliko je razvijen na zapadu, pre svega na američkom tržištu ali i u Evropi. Ljudi koji se ovim bave do jeftinih nekretnina neretko dolaze tako što ih kupiju na licitacijama od banaka koje su aktivirale hipoteku klijentima koji nisu mogli da otplate stambeni kredit.

Ovaj princip prodaje oduzetih nekretnina po 30 do 50 odsto nižoj ceni od tržišne uveliko funkcioneši i u Srbiji, iz godine u godinu se sve više stanova i kuća proda na ovaj način te ne treba da čudi ako se i u našoj zemlji već stvara zajednica house flipping investitora.