BANKARSKA KRIZA „POVUKLA NOGU“ Očigledno je da još jednom sektoru preti propast

BizPortal | 13:45 | 16.04.23 Biz info

Raste zabrinutost oko zdravlja evropskog tržišta komercijalnih nekretnina.

Pixabay/Pexels

Više kamatne stope povećale su troškove zaduživanja i smanjile vrednosti u sektoru nekretnina, koji je poslednjih godina vladao usred niskih prinosa na obveznice, piše CNBC, a prenosi SEEbiz.

U međuvremenu, kolaps američke Banke Silicijumske doline u martu i kasnije hitno spašavanje Kredi Svisa podstakli su strahove od takozvane petlje propasti, u kojoj bi potencijalni napad na banku mogao izazvati pad u sektoru nekretnina.

Evropska centralna banka (ECB) ranije ovog meseca upozorila je na „jasne znakove ranjivosti“ u sektoru nekretnina, navodeći „opadajuću tržišnu likvidnost i korekcije cena“ kao razloge za neizvesnost i pozivajući na nova ograničenja fondova komercijalnih nekretnina kako bi se smanjili rizici od kriza nelikvidnosti.

Već u februaru, evropski fondovi uloženi direktno u nekretnine zabeležili su odlive od 172 miliona funti (215,4 miliona dolara), prema podacima Morningstar Direkta — što je oštra suprotnost od priliva od gotovo 300 miliona funti zabeleženih u januaru.

Vlada zabrinutost

Analitičari u Sitiju sada vide pad evropskih deonica nekretnina za 20%-40% između 2023. i 2024. jer se pojavljuje učinak viših kamatnih stopa. U najgorem mogućem scenariju, visokorizični sektor komercijalnih nekretnina mogao bi pasti 50% do sledeće godine, rekla je banka.

-Nešto što ne bih zanemario je kriza u nekretninama, kako za privatne ljude tako i za komercijalne nekretnine, gde vidimo silazni pritisak i u Sjedinjenim Državama i u Evropi- kaže Pjer Gramenja, direktor Evropskog mehanizma stabilnosti za CNBC.

Segment poslovnih prostora — glavna komponenta tržišta komercijalnih nekretnina — pojavio se kao centralni za potencijalne strahove od pada s obzirom na veće pomake prema udaljenim ili hibridnim obrascima rada nakon pandemije kovida.

-Ljudi su zabrinuti da se back-to-office nije stvarno materijalizovao, tako da ima previše slobodnih radnih mesta, a opet ima previše zajmova u tom području – rekao je Ben Emons, glavni i viši strateg portfelja u američkoj kompaniji i investicijski menadžer NewEdge Wealth, prošlog meseca za CNBC-jev “Squawk Box Europe”.

To je produbilo zabrinutost oko toga koje bi banke mogle da budu izložene takvim rizicima i može li talas prisilne prodaje dovesti do spirale pada.

Prema Goldman Saksu, komercijalne nekretnine čine oko 25% kreditnih knjiga američkih banaka – brojka koja se penje na čak 65% među manjim bankama, koje su u poslednje vreme bile u središtu stresa. To je u poređenju s oko 9% među evropskim bankama.

-Mislim da ljudi pokušavaju da razumeju koje su banke gde dale zajmove, kojem sektoru i koji je zapravo krajnji rizik ovde-dodao je Emons.

Usred te neizvesnosti i onoga što nazivaju rastegnutim procenama, Kapital ekonomiks je prošlog meseca povećao svoju prognozu korekcije sektora nekretnina u Evrozoni od vrha do najnižeg s 12% na 20%, pri čemu se očekuje da će kancelarije biti najgore.

-Ovu finansijsku nevolju, ili kako god je želite označiti, vidimo kao katalizator za dublje prilagođavanje vrednosti nego što smo ranije očekivali-rekao je Kiran Rajčura, zamenik glavnog ekonomiste za nekretnine Kapital ekonomiks, na nedavnom webinaru.

Nisu svi uvereni

Međutim, nisu svi uvereni u nadolazeći pad.

Pere Vinolas Sera, izvršni direktor španske kompanije za nekretnine Inmobiliaria Colonial i predsednik Evropskog javnog udruženja nekretnina, rekao je da situacija u Evropi izgleda paradoksalno jaka.

Među različitim faktorima koji učestvuju, trend povratka na poslovne prostore bio je jači u Evropi nego u SAD-u, rekao je, dok su stope “preuzimanja” ili popunjenosti kancelarija bile veće na kontinentu.

-Ono što je zapanjujuće je da podaci pokazuju da je bolje nego ikad”, rekao je Vinolas za CNBC putem Zuma. “Nešto se potpuno drugačije događa u SAD-u u odnosu na Evropu“.

Od kraja 2022, evropske stope slobodnih kancelarijskih radnih mesta iznosile su oko 7%, znatno ispod 19% u SAD-u, prema savetniku za nekretnine JLL. Unutar portfelja Inmobiliaria Colonial, Vinolas je rekao da su trenutne stope slobodnih radnih mesta još niže, na 0,2% u Parizu i 5% u Madridu.

-Nikad to nisam video u životu. Podaci o popunjenosti su na najvišem nivou- rekao je Vinolas.

JPMorgan je ponovio to stajalište krajem prošlog meseca, rekavši u belešci istraživanja da su strahovi od širenja pada SAD-a na Evropu prenaduvani.

-U osnovi, verujemo da bilo kakva zaraza američkih banaka ili američkih CRE (komercijalne nekretnine) na evropske konkurente nije opravdana, s obzirom na različitu dinamiku sektora- rekli su analitičari banke.

Ipak, neizvesnosti u sektoru ostaju, upozoravaju analitičari.

Posebno zabrinjava koncentracija finansiranja od nebankarskih zajmodavaca – ili takozvanih banaka u senci – koje su posustale nakon strože regulative tradicionalnih banaka, rekao je Metju Pojnton, viši ekonomista za nekretnine u Kapital ekonomiksu.

Pre globalne finansijske krize, tradicionalne evropske banke nudile su zajmove u iznosu od 80% vrednosti zgrade. Danas retko prelaze 60%.

Izazov će biti za one nesofisticirane igrače, one koji imaju zgradu koju moraju da prilagode.

-Mnogo manje se zna o tim [bankama u senci] i one bi mogle biti osetljivije na porast kamatnih stopa, na primer. Dakle, to je nepoznanica koja bi mogla baciti ključ u rad-rekao je Pojnton.

U međuvremenu, nadolazeći standardi energetske efikasnosti EU i Ujedinjenog Kraljevstva zahtevaće značajna ulaganja, posebno u starije zgrade, te bi neki vlasnici nekretnina mogli da budu pod dodatnim pritiskom u nadolazećim godinama.

-Mislim da će izazov biti za one nesofisticirane igrače, one koji imaju zgradu koju moraju prilagoditi novim zahtevima- rekao je Vinolas.