Međutim, ovi pravni poslovi nemaju iste posledice: razlikuju se po porezima, zaštiti naslednika, trenutku prenosa vlasništva i mogućnosti da se odluka kasnije promeni.
Prenos imovine na dete, supružnika, drugog člana porodice ili osobu koja nije u srodstvu može da bude jednostavan kada su odnosi među stranama uređeni i vlasništvo nesporno. Problemi nastaju kada se ne razjasni da li vlasnik želi da odmah prepusti nekretninu, da zadrži pravo da u njoj živi do kraja života, da za uzvrat dobija negu i izdržavanje ili samo da odredi ko će naslediti imovinu.
U Srbiji se za ove situacije koriste različiti pravni instrumenti, a izbor ne bi trebalo da zavisi samo od toga koji je postupak jeftiniji. Važno je i šta se dešava ako se porodični odnosi promene, ako vlasniku zatreba novac, ako davalac izdržavanja ne ispuni obaveze ili ako drugi naslednici ospore raspolaganje.
Zato je prvi korak da se utvrdi šta vlasnik želi da postigne, a tek onda da se uporede pravne i poreske posledice.
1. Kupoprodaja: Kada se imovina zaista prodaje
Kupoprodajni ugovor je odgovarajući izbor kada vlasnik prenosi nekretninu uz stvarnu novčanu naknadu. Kupac se obavezuje da plati cenu, a prodavac da prenese pravo svojine pod ugovorenim uslovima.
Ugovor o prometu nepokretnosti mora da bude zaključen u obliku javnobeležnički potvrđene isprave, odnosno solemnizovan kod nadležnog javnog beležnika. Za nekretninu je nadležan javni beležnik na čijem se području ona nalazi. Posle zaključenja ugovora sprovodi se upis prava svojine u katastar.
Koliko košta? Kod uobičajene prodaje polovne nekretnine primenjuje se porez na prenos apsolutnih prava po stopi od 2,5 odsto, uz zakonska pravila o poreskom obvezniku i mogućim oslobođenjima. U praksi je zakonski obveznik najčešće prodavac, ali ugovorom kupac može preuzeti plaćanje tog poreza, što ne menja automatski zakonski položaj poreskog obveznika.
Kod kupovine novogradnje od obveznika PDV-a poreski tretman može biti drugačiji, jer se na takav promet, kada su ispunjeni uslovi, obračunava PDV umesto poreza na prenos apsolutnih prava. Prodavcu u određenim okolnostima može nastati i obaveza poreza na kapitalni dobitak.
Zato ukupan trošak ne treba računati samo na osnovu notarske tarife: važni su vrsta nekretnine, status prodavca, poreska oslobođenja i konkretan ugovor.
Kupoprodaja može da bude odgovarajuća i između članova porodice, ali samo ako se nekretnina zaista prodaje i cena se plaća u skladu sa ugovorom. Ako se novac samo formalno navede, a stvarna namera je da se imovina pokloni, takav posao može izazvati sporove i pravne i poreske posledice.
2. Poklon: Prenos imovine bez plaćanja cene
Ugovor o poklonu koristi se kada vlasnik želi da drugom licu prenese imovinu bez naknade. To je čest izbor kada roditelji prenose stan ili kuću na dete ili kada jedan član porodice želi da imovinu ustupi drugom.
Za poklon nepokretnosti potreban je odgovarajući javnobeležnički oblik, a zatim i upis novog vlasnika u katastar. Poklonoprimac stiče imovinu na osnovu ugovora, a ne tek nakon smrti poklonodavca.
Porez zavisi od srodstva. Prema Zakonu o porezima na imovinu, poklonoprimac prvog naslednog reda i supružnik poklonodavca oslobođeni su poreza na poklon. Za određene druge srodnike važe posebna pravila i uslovi, dok se u opštem slučaju za drugi nasledni red primenjuje stopa od 1,5 odsto, a za treći i dalji nasledni red, kao i lica koja nisu u srodstvu, stopa od 2,5 odsto. Konkretno oslobođenje mora se proveriti prema odnosu između poklonodavca i poklonoprimca.
Poklon ima važnu posledicu: vlasnik prenosi imovinu za života i više ne može slobodno da se ponaša kao njen vlasnik samo zato što je ranije bio upisan u katastar. Ako želi da nastavi da živi u stanu ili koristi nekretninu, to pravo treba pravno urediti, na primer odgovarajućim zadržavanjem prava plodouživanja ili stanovanja, u skladu sa mogućnostima konkretnog slučaja.
Poklon, međutim, ne znači da su pitanja nasledstva zauvek zatvorena. Zakon o nasleđivanju predviđa da se pokloni mogu uzimati u obzir prilikom obračuna naslednih delova, a pod zakonskim uslovima mogu biti važni i za namirenje nužnog dela.
Zato poklon nije automatski način da se zaobiđu prava drugih naslednika. Takođe, povraćaj poklonjene imovine nije slobodan izbor poklonodavca: mogućnost opoziva ili poništavanja zavisi od zakonskih razloga i konkretnih činjenica.
3. Ugovor o doživotnom izdržavanju: Imovina za brigu i pomoć do kraja života
Ovaj ugovor ima drugačiju svrhu od poklona. Primalac izdržavanja obavezuje se da će se posle njegove smrti na davaoca izdržavanja preneti tačno određena imovina ili prava, dok se davalac obavezuje da ga izdržava i brine o njemu do kraja života.
Zakon predviđa da obaveze, ako ugovorom nije drugačije određeno, mogu obuhvatiti stanovanje, hranu, odeću, negu u bolesti i starosti, troškove lečenja i druge svakodnevne potrebe. Ugovor može obuhvatiti samo stvari i prava koja postoje u trenutku njegovog zaključenja.
Ugovor mora biti zaključen u obliku javnobeležnički potvrđene isprave. Javni beležnik dužan je da ugovorne strane posebno upozori da imovina obuhvaćena ugovorom ne ulazi u zaostavštinu primaoca izdržavanja i da se iz nje ne mogu namiriti nužni naslednici. Ako propisano upozorenje nije dato i uneto u klauzulu o potvrđivanju, ugovor je ništav.
To je jedna od najvažnijih razlika u odnosu na poklon i testament. Kod punovažnog ugovora o doživotnom izdržavanju imovina obuhvaćena ugovorom ne deli se kao deo zaostavštine na uobičajen način.
Ipak, ugovor nije čarobna zaštita od svakog spora. Može se osporavati ako postoje zakonski razlozi, na primer ako nije valjano zaključen ili ako postoje relevantne mane volje. Ako se odnosi između ugovornih strana toliko poremete da postanu nepodnošljivi, zakon predviđa mogućnost da se od suda zatraži raskid.
Ovaj ugovor ima smisla kada zaista postoji dogovor o dugoročnoj brizi i kada je jasno šta davalac izdržavanja mora da obezbedi. Nije dobro zaključivati ga samo kao formalni način prenosa imovine bez namere da se obaveze izdržavanja stvarno izvršavaju.
4. Testament: Vlasnik zadržava imovinu za života
Testament, odnosno zaveštanje, predstavlja jednostranu, ličnu i opozivu izjavu volje kojom osoba određuje kako će se njena imovina rasporediti posle smrti, u zakonom propisanom obliku.
Za razliku od poklona i kupoprodaje, testament sam po sebi ne prenosi vlasništvo za života. Vlasnik ostaje vlasnik i, dok je sposoban i dok testament nije opozvan, može da ga promeni ili opozove u skladu sa zakonom.
Zakon o nasleđivanju predviđa više oblika testamenta, uključujući svojeručno zaveštanje koje je zaveštalac sam napisao i potpisao, pismeno zaveštanje pred svedocima i javnobeležničko zaveštanje. Za svaki oblik važe posebni uslovi.
Najvažnije ograničenje je nužni deo. Testament ne daje neograničenu slobodu da se zanemare prava nužnih naslednika. Potomci i bračni drug, na primer, spadaju u nužne naslednike kada su ispunjeni zakonski uslovi, a njihov nužni deo iznosi polovinu dela koji bi im pripao po zakonskom redu nasleđivanja. Za ostale nužne naslednike zakonom je predviđena trećina njihovog zakonskog naslednog dela.
Zbog toga testament može biti dobro rešenje za osobu koja želi da zadrži potpunu kontrolu nad imovinom za života, ali njegov sadržaj treba planirati tako da se uzmu u obzir prava naslednika i rizik od kasnijeg spora.
Testament takođe ne uklanja potrebu za ostavinskim postupkom posle smrti. On predstavlja osnov za raspodelu imovine, ali se prava na nasleđe utvrđuju u odgovarajućem postupku.
Šta je važno proveriti pre potpisivanja bilo kog ugovora?
Pre prenosa stana, kuće ili zemljišta potrebno je proveriti ko je upisan kao vlasnik, da li postoje suvlasnici, hipoteka, zabeležba spora ili druga ograničenja. Ako je nekretnina bračna tekovina ili zajednička imovina supružnika, ne treba pretpostaviti da je dovoljna saglasnost samo osobe koja je formalno upisana kao vlasnik.
Takođe treba proveriti da li su ugovorne strane sposobne da razumeju posledice pravnog posla i da li ugovor odgovara njihovoj stvarnoj nameri. Kod doživotnog izdržavanja naročito je važno precizno navesti obaveze, a kod poklona razmotriti da li poklonodavac treba da zadrži pravo stanovanja ili plodouživanja.
Nijedan pravni posao ne treba potpisivati samo zato što je neko rekao da je "najjeftiniji" ili da "naslednici ne mogu ništa". Posledice zavise od sadržaja ugovora, porodičnih odnosa, vlasničkog statusa i primenljivih propisa.
BONUS KLIP Pogledajte vesti o EXPO2027:
Za najnovije biznis vesti iz Srbije i sveta, pratite nas na Tiktoku, Fejsbuku i na našoj Instagram stranici.
Komentari (0)