Izgradnja kuće na placu roditelja ili rođaka - pravna zamka koja može da vas posvađa i traje godinama

Ovakve situacije najčešće nastaju u porodicama, kada roditelji dozvole deci da grade na svom placu, ali i među rođacima, komšijama ili ljudima koji su verovali da zemljište pripada njima. Problem se često pojavi tek kada dođe do prodaje nekretnine, nasleđivanja ili svađe oko vlasništva.

U Srbiji postoje pravila koja uređuju gradnju na tuđem zemljištu, ali konačan odgovor zavisi od okolnosti konkretnog slučaja. Posebno je važno da li je osoba koja je gradila znala da parcela nije njena i da li se vlasnik zemljišta protivio gradnji.

Da li kuća pripada onome ko ju je izgradio ili vlasniku placa?

Mnogi polaze od jednostavne logike, ko je platio materijal i radnike, taj bi trebalo da bude vlasnik kuće. Drugi smatraju da sve što se izgradi na nečijem zemljištu automatski pripada vlasniku parcele.

Međutim, nijedno od ova dva pravila ne može se primeniti na svaki slučaj.

Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa posebno uređuje situacije u kojima je objekat izgrađen na zemljištu drugog lica. Pritom se uzimaju u obzir savesnost graditelja, ponašanje vlasnika zemljišta, vrednost objekta i parcele, kao i druge okolnosti.

Zato činjenica da je neko finansirao izgradnju kuće sama po sebi ne znači da je automatski stekao pravo svojine. Isto tako, vlasnik placa ne može u svakoj situaciji jednostavno da preuzme izgrađeni objekat bez posledica po svoja prava i obaveze.

Da li neko može da vam uzme kuću ako u njoj živi 20 godina pročitajte OVDE.

Šta ako je vlasnik zemljišta znao za gradnju i nije se protivio?

Zamislimo da roditelj dozvoli sinu ili ćerki da izgradi kuću na njegovom placu. Graditelj veruje da ima pravo da gradi, dok vlasnik zemljišta zna šta se događa i ne protivi se radovima.

Ako su ispunjeni zakonski uslovi, uključujući to da graditelj nije znao niti je mogao znati da gradi na tuđem zemljištu, takva situacija može dovesti do toga da graditelj stekne pravo svojine na objektu, zemljištu ispod njega i zemljištu potrebnom za njegovu redovnu upotrebu.

Ipak, nije dovoljno samo dokazati da je vlasnik znao za radove i da nije reagovao. Važno je i da graditelj nije znao niti je mogao znati da zemljište pripada drugome.

Vlasnik zemljišta u takvom slučaju može imati pravo da traži naknadu tržišne vrednosti zemljišta. Zakon za ostvarivanje tog zahteva predviđa rok od tri godine od saznanja za završenu gradnju, a najkasnije deset godina od njenog završetka.

Drugim rečima, ćutanje vlasnika može imati pravne posledice, ali samo kada su ispunjeni i ostali uslovi koje zakon propisuje.

Šta ako je neko svesno gradio na tuđem placu?

Situacija je drugačija ako je graditelj znao da zemljište nije njegovo, a ipak je odlučio da na njemu podigne kuću.

U tom slučaju vlasnik zemljišta, pod uslovima propisanim zakonom, može da bira između nekoliko mogućnosti:

Da traži da mu pripadne pravo svojine na izgrađenom objektu, uz obavezu da graditelju nadoknadi vrednost objekta prema zakonskom merilu;

Da zahteva uklanjanje objekta i vraćanje zemljišta u prvobitno stanje;

Da traži isplatu tržišne vrednosti zemljišta;

Vlasnik može imati pravo i na naknadu štete ako su za to ispunjeni uslovi.

Ovaj izbor nije neograničen u vremenu. Prema zakonu, pravo izbora iz ovih odredaba može se ostvariti najkasnije u roku od tri godine od završetka izgradnje. Nakon isteka tog roka, zakon predviđa mogućnost zahteva za isplatu tržišne vrednosti zemljišta.

Šta ako vlasnik nije znao da se na njegovom zemljištu gradi?

Postoje i slučajevi u kojima graditelj nije znao da je parcela tuđa, a vlasnik nije ni znao da se na njoj podiže objekat. Tada se, između ostalog, mogu porediti vrednost zemljišta i vrednost izgrađenog objekta.

Ako je graditelj bio savestan, a objekat vredi znatno više od zemljišta, zakon predviđa mogućnost da objekat zajedno sa zemljištem pripadne graditelju, uz naknadu vlasniku za zemljište.

Ako je zemljište znatno vrednije od objekta, vlasnik može tražiti da objekat pripadne njemu, uz naknadu graditelju prema zakonskim pravilima. Kada su vrednosti približno jednake, sud uzima u obzir i druge okolnosti, uključujući stambene potrebe stranaka.

Da li dozvola za gradnju znači da je kuća vaša?

Ne nužno. Građevinska dozvola, odnosno drugi odgovarajući akt za izgradnju, i pravo svojine nisu isto pitanje.

Čak i kada je objekat izgrađen uz potrebna odobrenja, to samo po sebi ne rešava automatski svaki spor o vlasništvu nad zemljištem i kućom. Sa druge strane, činjenica da je neko finansirao gradnju ili dugo živi u objektu ne znači sama po sebi da je postao njegov vlasnik.

Potrebno je razdvojiti pravo svojine od pitanja da li je objekat izgrađen u skladu sa propisima, da li je upisan u katastar i da li postoje uslovi za upis prava svojine.

Zbog toga pre kupovine, dogradnje ili ulaganja u kuću na tuđem placu treba proveriti i vlasničku dokumentaciju i pravni status samog objekta.

Šta ako ste izgradili kuću na zemljištu roditelja ili rođaka?

Ovo je jedna od najčešćih situacija u kojima kasnije nastaju problemi.

Roditelji, na primer, mogu da dozvole detetu da na njihovoj parceli izgradi kuću. Porodica godinama živi bez nesuglasica, pa se niko ne bavi pitanjem vlasništva. Problem se pojavi kada roditelj premine, kada naslednici zatraže podelu imovine ili kada neko poželi da proda parcelu.

Samo ulaganje u izgradnju ne znači automatski da je graditelj stekao svojinu na kući ili zemljištu. Sud može razmatrati i da li je postojao dogovor o tome kome će objekat pripasti, kakva je bila namera učesnika i da li postoje dokazi koji to potvrđuju.

Zato je važno sačuvati ugovore, pisane saglasnosti, dokaze o ulaganjima, račune i drugu dokumentaciju koja može pokazati šta je zaista dogovoreno.

Ako gradnja tek treba da počne, najbezbednije je da se odnosi urede unapred, odgovarajućim ugovorom i potrebnim upisima, umesto da se porodica oslanja samo na usmeni dogovor.

Da li se vlasništvo može dokazati ako kuća nije upisana u katastar?

To što objekat nije upisan u katastar može značajno da zakomplikuje rešavanje imovinskih odnosa, ali ne daje samo po sebi konačan odgovor na pitanje ko je vlasnik.

U zavisnosti od slučaja, mogu biti važni dokazi o načinu sticanja zemljišta, okolnostima izgradnje, saglasnosti vlasnika, ulaganju novca, posedovanju objekta i drugim činjenicama. Za utvrđivanje prava svojine ponekad je potrebno pokrenuti sudski postupak.

BONUS KLIP Pogledajte vesti o EXPO2027:

Za najnovije biznis vesti iz Srbije i sveta, pratite nas na Tiktoku, Fejsbuku i na našoj Instagram stranici.