Da li se izdavanje stana isplati - računica koja otkriva koliko novca ostaje vlasniku

Kada se uračunaju porez na prihod od izdavanja, održavanje zgrade, godišnji porez na imovinu, popravke i periodi kada je stan prazan, računica može da bude znatno drugačija od one koja se vidi u oglasima.

Koliko će vlasniku zaista ostati zavisi od visine kirije, stanja nekretnine, troškova zgrade i toga koliko često mora da ulaže u stan. Zbog toga je za procenu isplativosti važno računati godišnje troškove, a ne samo mesečni prihod.

Na kiriju od 500 evra porez iznosi 25 evra mesečno

Prema pravilima koja navodi Poreska uprava Srbije, fizičko lice koje izdaje stan drugom fizičkom licu na period duži od 30 dana plaća porez na prihod od nepokretnosti. Poreska osnovica se, po standardnom modelu, dobija tako što se od bruto zakupnine odbije 25 odsto normiranih troškova, a na preostali iznos primeni stopa poreza od 20 odsto.

To praktično znači da porez iznosi pet odsto bruto zakupnine.

Ako vlasnik stan izdaje za 500 evra mesečno, godišnje ostvaruje 6.000 evra bruto prihoda. Porez po ovom obračunu iznosi 300 evra godišnje, odnosno 25 evra mesečno.

Kod kirije od 400 evra mesečno godišnji porez iznosi 240 evra, dok bi kod kirije od 700 evra dostigao 420 evra godišnje.

Poreska prijava podnosi se u roku od 30 dana od ostvarivanja prihoda kada je reč o izdavanju fizičkom licu koje samo ne obračunava porez po odbitku. Postoji i mogućnost da se, pod propisanim uslovima i uz odgovarajuće dokaze, umesto normiranih troškova priznaju stvarni troškovi nastali radi ostvarivanja i očuvanja prihoda. Pre primene tog modela potrebno je proveriti konkretne uslove sa Poreskom upravom.

Održavanje zgrade plaća vlasnik, a iznos nije svuda isti

Vlasnik stana dužan je da učestvuje u troškovima upravljanja i održavanja zajedničkih delova zgrade. U te troškove mogu da spadaju održavanje ulaza, lifta, zajedničkih instalacija i drugi poslovi koji se odnose na funkcionisanje zgrade.

Iznos zavisi od odluka stambene zajednice, vrste i starosti zgrade, lokalnih propisa i primenjenog načina obračuna.

U Beogradu se, prema cenovniku JKP "Infostan tehnologije", od 1. februara 2026. godine za održavanje zgrade preko JP "Gradsko stambeno" navodi cena od 29,82 dinara po kvadratnom metru za stanove u zgradama sa liftom i 18,67 dinara za stanove u zgradama bez lifta.

Za stan od 50 kvadrata to bi, samo za ovu stavku, iznosilo 1.491 dinar mesečno u zgradi sa liftom, odnosno 933,50 dinara bez lifta.

Ovi iznosi ne predstavljaju nužno kompletan račun za sve zajedničke troškove. Dodatno mogu da se plaćaju upravljanje zgradom, investiciono održavanje i druge usluge, u zavisnosti od konkretne zgrade i ugovorenih obaveza.

Najveći neplanirani trošak mogu da budu kvarovi

Čak i kada je stan redovno izdat, vlasnik ne može da računa da će svih 12 mesečnih kirija ostati netaknuto. Kvar bojlera, zamena slavine, popravka vodovodnih instalacija, servis klima-uređaja ili zamena dotrajalih uređaja mogu da naprave dodatni izdatak.

Poseban problem predstavljaju veće intervencije, poput renoviranja kupatila, zamene prozora ili sanacije vlage. Takvi radovi ne moraju da se ponavljaju svake godine, ali je razumno da vlasnik unapred planira rezervu za buduće popravke.

Ne postoji jedinstven zakonski procenat koji svaki vlasnik mora da odvaja od kirije za popravke. Iznos zavisi od starosti stana, kvaliteta instalacija, opremljenosti i prethodnog održavanja.

Zato je za realnu računicu bolje napraviti sopstvenu godišnju rezervu nego pretpostaviti da popravki neće biti.

Šta ako stan mesec dana nema podstanara?

Prihod od izdavanja zavisi i od popunjenosti. Ako stan tokom godine ostane prazan mesec dana, vlasnik koji je ugovorio kiriju od 500 evra neće ostvariti 6.000, već 5.500 evra bruto prihoda.

Porez na prihod od izdavanja tada se obračunava na ostvareni prihod, ali fiksni troškovi vlasništva, kao što su porez na imovinu i određene naknade za zgradu, ne nestaju automatski samo zato što u stanu nema podstanara.

Upravo zbog toga računica koja polazi od 12 uredno naplaćenih kirija može da preceni stvarnu zaradu.

Koliko novca ostaje od kirije od 500 evra?

Za stan koji se izdaje za 500 evra mesečno, početna računica izgleda ovako:

Godišnja bruto kirija: 6.000 evra.

Porez na prihod od izdavanja po standardnom modelu: 300 evra.

Preostaje nakon tog poreza: 5.700 evra.

Od preostalih 5.700 evra treba oduzeti godišnji porez na imovinu, troškove održavanja zgrade, stvarne popravke i eventualni gubitak prihoda zbog praznog stana. Ako vlasnik plaća i osiguranje ili druge troškove u vezi sa nekretninom, i oni ulaze u njegovu računicu.

Na primer, ako vlasnik u toku godine ima 300 evra troškova održavanja i popravki, a na porez na imovinu potroši još 150 evra, ostaje mu 5.250 evra godišnje, odnosno prosečno 437,50 evra mesečno.

Ovo je samo ilustrativni primer, a ne obračun prosečnog stana u Srbiji. Iznosi za porez na imovinu i održavanje razlikuju se od nekretnine do nekretnine, pa stvarni rezultat može biti i znatno drugačiji.

Ako je stan mesec dana prazan, uz pretpostavku da se porez na prihod obračunava samo na ostvarenu zakupninu i da ostali navedeni troškovi ostanu isti, računica se dodatno smanjuje.

Godišnji porez na imovinu ne treba zaboraviti

Pored poreza na prihod od izdavanja, vlasnik plaća i porez na imovinu. To su dve različite poreske obaveze.

Visina poreza na imovinu zavisi od zakonske osnovice, zone, karakteristika nekretnine i odluka lokalne samouprave. Zbog toga nije moguće navesti jedan iznos koji važi za sve stanove u Srbiji.

Vlasnici svoje konkretno zaduženje mogu da provere preko portala Lokalne poreske administracije, na adresi lpa.gov.rs.

Kirija nije isto što i zarada

Izdavanje stana može da bude izvor redovnog prihoda, ali njegova isplativost ne procenjuje se samo prema visini mesečne zakupnine. Za realnu sliku potrebno je sabrati sve prihode tokom godine i oduzeti poreze, troškove održavanja, popravke i periode bez podstanara.

Tek tada vlasnik može da proceni koliko mu novca zaista ostaje i da li je prihod koji dobija odgovarajući u odnosu na vrednost stana i novac koji je u njega uložio.

BONUS KLIP Pogledajte vesti o EXPO2027:

Za najnovije biznis vesti iz Srbije i sveta, pratite nas na Tiktoku, Fejsbuku i na našoj Instagram stranici.