ZAŠTO U SRBIJI NEĆE DOĆI DO PADA CENA NEKRETNINA Čudan smo narod, pa imamo i vrlo neobično tržište

BizPortal/N. Ignjatović | 15:44 | 12.07.22 Nekretnine

Iako analitičari predviđaju pad cena kvadrata zbog trenutnih kretanja u ekonomiji, Srbija predstavlja izuzetak kada je u pitanju kupovina stanova.

Stefan foto video/Shutterstock

Poslednjih dana, kada je u ptianju tržište nekretnina, u fokusu je mogući pad cene kvadrata zbog događaja koji su bitno uticali na ovaj vrlo dinamični sektor.

Prvi faktor je svakako stabilizacija cena na trištu sirovina koji bitno utiču na industriju gradnje. Tako su recimo cene gvožđa, nakon enormnog rasta od 200 odsto, stiropora 200 odsto, pa i betona u obimu od 200 odsto, počele polako da se stabilizuju. Investitori u ovom trenutku sada mogu da računaju i planiraju sa ovim cenama građevinskog materijala naredne poslovne poteze. Sa druge strane, uticaj na tržište pada cena ključnih komponenti može se očekivati tek nakon dve do tri godine, kada po sadašnjim cenama budu gotovi objekti koji se trenutno grade.

Drugi važan faktor koji može dovesti do pomeranja trenutnih kretanja na tržištu nekretnina jeste zaoštravanje monetarne politike u čitavom svetu. Nakon što je u maju mesecu Američka centralna banka (FED) podigla referentnu kamatnu stopu za 0,5 odsto, širom sveta su centralne banke pratile ovaj zaokret, između ostalih i NBS koja sada iznosi 2,75 odsto.

Ovakva monetarna politika, prema navodima analitičara, dovodi do poskupljenja kredita, pvećanja kamata i mesečnih rata, a posledično i do pada stope podizanja stambenih kredita što će umanjiti tražnju, a samim tim i cenu kvadrata na tržištu. Međutim, ova zakonitost vlada na tržištu SAD i Evropske unije, a Srbija je specifičan primer tako da u narednom periodu nije realno očekivati pad cena nekretnina.

Kako objašnjava agent za nekretnine Đorđe Milutinović, tržište Evropske unije je potpuno predvidivo zbog ponašanja njihovih potrošača, dok se na našem tržištu dešavaju pojave koje nisu karakteristične za druge.

– U Evropi na tržištu nekretnina vlada mirna struja. Tamo je situacija dosta jasna jer se kupovina stanova uglavnom oslanja na kredite. Prema nekim procenama, čak 72 odsto kupoprodajnih transakcija se obavlja preko kreditnog zaduženja građanja. Ljudi su tamo navikli da funkcionišu mirno, bez oscilacija, znaju kolika im je plata i u skladu sa tim vrše kupovinu – kaže za Bizportal Milutinović iz agencije Nekretnine Obradović.

Istovremeno, koliko god je situacija na zapadu Evrope predvidiva, kod nas se stvari odvijaju na potpuno drugačiji način.

– Kako kaže Desanka Maksimović „Srbija je velika tajna“. Mi smo malo čudan narod i to ima veze sa našim neobičnim mentalitetom i dovitljivošču. Dok u Evropi preovladava predvidivost, kod nas je situacija drugačija, pa i na tržištu nekretnina. Glavna razlika je u tome što se kupoprodajne transakcije u našoj zemlji najviše obavljaju za gotov novac, dok krediti učestvuju u malom obimu. Prema nekim procenama, maksimalni udeo kredita u kupovini stanova je 40 odsto, i to najviše za jeftinije stanove, a nekada na tržištu može doći i do smanjenog udela ovog načina finansiranja, čak na 20 odsto. Naši građani nekretnine kupuju za novac pri čemu za obezbeđivanje finansijskih sredstava pokazuju izuzetnu snalažljivost koja je nama naročito svojstvena: pozajmice od roditelja, prijatelja, slamarica, razni oblici zaloga koji nisu vezani za klasični finansijski sistem kao što su krediti. Pritom, treba napomenuti da i srednja klasa dolazi do novca, što nije slučaj sa istom klasom u Evropi, koja se mahom oslanja na opterećenje svojih primanja kroz kreditno zaduživanje. Zato nije opravdano očekivati da će zaoštravanje monetarne politike na ovom nivou dovesti do pada cena kvadrata. Mi pre svega za naše tržište možemo govoriti o stabilizaciji cena – ističe Milutinović.

Što se tiče trenutnog kretanja cena na tržištu nekretnina, Milutinović ističe da poslednji podaci ukazuju da se već pojavljuju naznake stabilizacije, što se najbolje vidi iz rasta cena na pojedinim lokacijama, naročito onim atraktivnijim.

– Stanovi na Vračaru su u odnosu na period maj-jun poskupeli oko 3 odsto. U istom obimu su poskupeli i stanovi na Starom Gradu, a na Novom Beogradu zabeležen je najveći rast cena na nivou od oko 5 odsto. Na nekim drugim lokacijama je recimo i do malog pada cena. Tako je na Voždovcu cena kvadrata opala za 1,2 odsto, dok istovremeno na Paliluli nije zabeležena promena cena. Sve ovo ukazuje da je malo usporilo tržište. Rast od tri odsto ne smatra se velikim. Na tržištu nekretnina tek porast cena u nivou preko pet odsto predstavlja značajniji rast koji od kupaca zahtevaju da prilikom kupovine obezbede veću količinu novca, a toga u ovom trenutku na tržištu nema osim kada govorimo o Novom Beogradu – kaže Milutinović.

Pored toga što krediti u malom obimu određuju visinu potražnje na tržištu, treba istaći i da je zainteresovanost ljudi za kupovinu nekretnina veoma velika. Taj ključni činilac predstavlja faktor koji će i u narednom periodu uticati na to da se ne očekuje pad cena.

– Kada pogledate potražnju, pojednostavljeno gledano, u ovom trenutku za tri stana na tržištu zainteresovano je deset ljudi, a možda čak i za dva. Kada se ova potražnja podeli na novogradnju i starogradnju dobijaju se još bolji pokazatelji. Tako recimo kada govorimo o starogradnji potražnja takođe prevazilazi ponudu jer na jedan stan dolaze minimum dva kupca. Sa druge strane, kada je u pitanju novogradanja potražnja je u obimu od oko pet zainteresovanih kupaca na jedan stan. Za novogradnju je takođe bitan činilac i to što pored velike zainteresovanosti postoji manjak ponude. Tokom godinu dana u ponudi se pojavi oko 2.000 stanova, dok realne potrebe iznose oko destak hiljada stanova. Sa tim manjkom gotovih objekata uvek postoji velika potražnja, pa investitori nemaju interesa da spuštaju cenu kvadrata – kaže Milutinović i zaključuje da je tržište otvoreno i da uvek mogu da se dogode neki tektonski poremećaji koji bi prouzrokovali pad cena. Ali, sa trenutnim ekonomskim kretanjima, podvlači, ne možemo govoriti o ni o kakvom padu cena, već o stabilizaciji.