JAGMA ZA NEKRETNINAMA U SRBIJI NE JENJAVA Velika potražnja diže cene – 5 kupaca na jedan stan
Talas pojeftinjenja nekretnina žestoko je zapljusnuo neka od najrazvijenijih tržišta. U Sjedinjenim Američkim Državama i Nemačkoj već se beleži drastično opadanje, a pojavljuju se i brojna otkazivanja kupoprodajnih ugovora.
Analiza Redfina pokazala je da je tokom juna palo više od 60.000 dogovorenih kupovina porodičnih kuća u SAD, što čini gotovo 15 odsto poslova sklopljenih na tom tržištu. To je najveći pad od aprila 2020. kada je prvi pandemijski talas doneo atmosferu straha, pa su mnogi odustajali od velikih ulaganja.
Sada je pandemiju zamenila inflacija koja je u SAD dosegla 9,1 odsto, što je najveći skok još od novembra 1981. godine. Na povlačenje kupaca u ovom slučaju uticalo je i povećanje stopa od 75 baznih bodova od strane Federalnih rezervi u junu, pa se prosečna kamata na 30-godišnju hipoteku popela na 6 odsto.
U ovom trenutku najveža dilema analitičara je oko toga da li bi moglo doći do potpunog sloma tržišta nekretnina, a ono što je glavna tema kod nas jeste da li bi ovaj trend mogao da se prelije i na domaće tržište.
U Srbiji nema naznaka pada cena
Domaći analitičari imaju jedinstven stav kada je u pitanju predviđanje kretanja na tržištu nekretnina, a on glasi da je jako teško očekivati neko drastičnije smanjenje cena u narednom periodu.
Trenutna situacija ukazuje na to da bi eventualno kretanje cene na niže moglo da se očekuje tek od 2024, ali s obzirom na potražnju, teško je izvodljivo da bi investitori mogli da spuste cene kada postoji veliko interesovanje za stanove.
– Kada pogledate potražnju, pojednostavljeno gledano, u ovom trenutku za tri stana na tržištu zainteresovano je deset ljudi, a možda čak i za dva. Kada se ova potražnja podeli na novogradnju i starogradnju dobijaju se još bolji pokazatelji. Tako recimo, kada govorimo o starogradnji, potražnja takođe prevazilazi ponudu, jer na jedan stan dolaze minimum dva kupca. Sa druge strane, kada je u pitanju novogradnja, potražnja je u obimu od oko pet zainteresovanih kupaca na jedan stan. Za novogradnju je takođe bitan činilac i to što pored velike zainteresovanosti postoji manjak ponude. Tokom godinu dana u ponudi se pojavi oko 2.000 stanova, dok realne potrebe iznose oko desetak hiljada stanova. Sa tim manjkom gotovih objekata uvek postoji velika potražnja, pa investitori nemaju interesa da spuštaju cenu kvadrata – kaže agent za nekretnine Đorđe Milutinović u razgovoru za Bizportal.
Sa druge strane, kada se poredi tržište Evropske unije i Srbije tu postoje značajne razlike. Do pomenutog pada cena u EU i SAD došlo je zbog zaoštravanja monetarne politike.
Centralne banke su zarad borbe sa inflatornim pritiscima podigle referentne kamatne stope, zbog čega su poskupeli svi krediti, pa i oni stambeni. Usled toga došlo je do manjka potražnje i interesovanja za nekretnine jer ljudi u trenutnim okolnostima ne mogu da računaju na stabilnost i predvidivost isplate rata. Za razliku od zapadnog sveta, u Srbiji je situacija potpuno drugačija. Najveći broj kupoprodajnih ugovora za nekretnine vrši se gotovinski, a ne preko kredita. Kreditno zaduženje za kupovinu stana maksimalno iznosi 40 odsto, a nekada njegovo učešće može da padne na 20 odsto u zavisnosti od situacije na tržištu.
– U Evropi na tržištu nekretnina vlada mirna struja. Tamo je situacija dosta jasna, jer se kupovina stanova uglavnom oslanja na kredite. Prema nekim procenama, čak 72 odsto kupoprodajnih transakcija se obavlja preko kreditnog zaduženja građana. Ljudi su tamo navikli da funkcionišu mirno, bez oscilacija, znaju kolika im je plata i u skladu sa tim vrše kupovinu. Sa druge strane, naši građani nekretnine kupuju za novac pri čemu za obezbeđivanje finansijskih sredstava pokazuju izuzetnu snalažljivost koja je nama naročito svojstvena: pozajmice od roditelja, prijatelja, slamarica, razni oblici zaloga koji nisu vezani za klasični finansijski sistem kao što su krediti. Pritom, treba napomenuti da i srednja klasa dolazi do novca, što nije slučaj sa istom klasom u Evropi, koja se mahom oslanja na opterećenje svojih primanja kroz kreditno zaduživanje. Zato nije opravdano očekivati da će zaoštravanje monetarne politike na ovom nivou dovesti do pada cena kvadrata. Mi pre svega za naše tržište možemo govoriti o stabilizaciji cena – napominje Milutinović.
Šta nas čeka u narednom periodu
Zbog trenutne visoke potražnje i kupovine za gotovinu, teško je u ovim okolnostima govoriti o bilo kakvoj naznaci o padu cena, ali ipak kretanja na razvijenijim tržištima imaju uticaj i na domaće cene, ali ne u tolikom obimu koliko bi se moglo očekivati.
– Cena kvadrata kada je u pitanju izgradnja dostigla je svoj potencijalni maksimum i u narednom periodu očekujem stagnacija cena. Ovo nije istovetno sa sniženjem jer treba imati na umu da na ovom tržištu investitori imaju interesa da zarade oko 50 odsto preko svojih ulaganja. To znači da oni koji su po sadašnjim cenama građevinskog materijala gradili zgrade, očekuju da svoje stanove prodaju za novac koji će pokriti ulaganja, ostale troškove i istovremeno obezbediti željenu zaradu. Zato stabilnost cena na tržištu se ne dešava instant već je potrebno da prođe određeno vreme da bi se osetile posledice. Treba imati na umu da investitor jednu zgradu podigne za dve godine i onda ta činjenica objašnjava zašto se stvari sporije odvijaju – zaključio je Đorđe Milutinović i dodao da je sva prilika da u narednom periodu nećemo imati ovako drastičan rast cena, ali je teško da ćemo primetiti bilo kakav pad vrednosti kvadrata.
U Srbiji je ista situacija, naglo se smanjuje izgradnja novih stanova jer znaju da nemaju kome prodati. Kod nas ce slom trzista biti jos drasticniji nego u SAD jer je cena vise napumpana. Agencije se vode logikom ako ne uspeju kucu da prpdaju za 100k oni dognu na 120k. Kada vlada takav zakon na trzistu jasno je da ce slom biti bolan i najmanje 50%